Eine Wohnungsbesichtigung in Friedrichshain. Drei Dutzend Suchende stehen an für 30 Quadratmeter. Wofür sich die Schlange im Treppenhaus gebildet hat: Ein-Zimmer-Zuhause im Altbau, 3. Stock Quergebäude, kleiner Balkon, Badewanne und Dielenfußboden für 320 Euro warm. Auch der 26-jährige Student Georg würde gerne hier einziehen. Endlich etwas finden, nach den vielen Besichtigungen, die schon hinter ihm liegen. "Irgendwas zwischen 20 und 30 schätz ich mal."

Gregor ist flexibel. "Ich guck relativ weiträumig, also auch in Wedding oder so. Man geht auch mit der Preisklasse etwas höher. Am Anfang hat man noch gesagt: 350 ist das Maximum, jetzt sagt man 420 ist das Maximum."

Was Georg jetzt nicht hilft ist der Umstand, dass der aktuelle Mietspiegel Berlin mit durchschnittlich 5, 54 Euro pro Quadratmeter nettokalt nach wie vor ein erträgliches Mietniveau attestiert. Das nämlich ist oft reine Theorie: In beliebten Kiezen ist es gerne mal doppelt so teuer.

Die Stadt hole gerade nach, was in anderen Metropolen schon lange zu besichtigen ist, sagt Ricarda Pätzold vom Deutschen Institut für Urbanistik. "In Berlin war immer alles anders. Alle kamen hierher und staunten – und staunen ja immer noch, muss man ja auch dazu sagen – darüber, dass es so ein günstiges Leben ist." Der Wohnungsmarkt trage einen entscheidenden Beitrag dazu bei, sagt Pätzold. "Und das ändert sich jetzt seit drei Jahren spürbar und schnell. Deshalb entsteht ein enormer Handlungsdruck."

Stimmen die Bevölkerungsprognosen, wird Berlin weiter wachsen. In der Senatsbauverwaltung rechnet man damit, dass zu den rund 1,9 Millionen Wohnungen bis 2025 etwa 140.000 neue dazukommen müssen, um dann allen ein Zuhause zwischen Buch und Britz zu bieten. Auch denen mit wenig Geld. Rund die Hälfte der Berliner ist derzeit sozialwohnungsberechtigt.

Und so war man sich im Abgeordnetenhaus in diesem Jahr über alle Fraktionsgrenzen hinweg einig: Der Bau von Wohnungen - besonders von bezahlbaren - muss ein Schwerpunkt der Berliner Politik sein. Und auch SPD-Bausenator Michael Müller machte es dringlich: "Ich will jetzt Wohnungen haben, nicht irgendwann."

Neue Wohnungen für das Volk. Auf diesen Schwerpunkt hatte sich die rot-schwarze Regierung nach der Abgeordnetenhauswahl 2011 verständigt. 30.000 neue Wohnungen sollen in Berlin bis zum Ende der Legislaturperiode 2016 entstehen, um die 6.000 jedes Jahr. Eine Ziel, das der Senat allerdings nur formuliert - für das Erreichen sorgen nämlich maßgeblich andere Akteure. Es sind ganz überwiegend private Bauherren, die derzeit der Politik eine gute Wohnraumbilanz bescheren.

"Neubauaktivitäten lohnen sich erst dann wieder, wenn man tatsächlich die Kosten über die Miete reinspielen kann", sagt Hiltrud Sprungala, Geschäftsführerin des Berliner Landesverbands der Freien Immobilien- und Wohnungsunternehmen. "Und das hat sich in den letzten Jahren tatsächlich positiv entwickelt aus der Sicht derer, die neu bauen wollen. So dass wir jetzt Größenordnungen erreichen von 6.000, 7.000 neuen Wohnungen im Jahr."

Und es werden nicht etwa nur hochpreisige Eigentumswohnungen gebaut, so Sprungala. Angesichts der hohen Nachfrage sei auch der Mietwohnungsbau für die Bauwirtschaft wieder interessant.

Der Senat allerdings will nicht nur mehr Wohnungen, sondern vor allem mehr preiswerte Wohnungen. Und das auch in der Innenstadt. Bausenator Müller formuliert es so: "Dass das Wohnen in unserer Stadt bezahlbar bleibt, das ist die Aufgabe, vor der wir stehen. Dass die Veränderungsprozesse, die es tatsächlich gibt, nicht dazu führen, dass wir in fünf oder in zehn Jahren eine komplett andere Situation haben, sondern dass wir immer noch in allen Berliner Quartieren eine gute soziale Durchmischung haben und bezahlbare Mieten. Darum geht es."

Ein Baustein dabei sind die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. SPD-Fraktionschef Raed Saleh scheute im Parlament keine historische Überhöhung, um 2013 den Beginn einer neuen Ära des sozialen Wohnungsbaus in Berlin einzuläuten. "Die Wohnungsbaugesellschaften werden das ehrgeizigste Neubauprogramm auflegen, das Berlin seit der Wiedervereinigung erlebt hat". Nun ist ist das Land also wieder selbst eingestiegen ins Baugeschäft - mit dem Anspruch, es günstiger hinzukriegen als die Privaten.

Zum Beispiel am Ende der Waldsassener Straße in Berlin-Marienfelde, wo ein neues Kapitel der Berliner Wohnungsbaupolitik zu sehen ist. In den Hochhäusern aus den 70er Jahren der Stadtrandsiedlung "Mariengrün" gibt die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft degewo rund 2.500 Menschen eine Heimat. Jetzt sollen weitere dazukommen.

"Das Bauprojekt liegt sehr gut im Zeitplan", sagt degewo-Architekt Christoph Rasche."Wir haben das Richtfest vorfristig feiern können. Seit Anfang November sind alle Fenster jetzt im Gebäude."

Rasche hat entworfen, was hier entsteht: Ein Wohnblock mit drei Eingängen und 52 neuen Wohnungen. "Gemischtes Wohnen" um genau zu sein, also behindertengerechte Wohnungen, kleine und größere, für Singles und Familien, zum Beispiel eine 111 Quadratmeter große 5-Zimmer-Wohnung.

"Eigentlich klassisch geschnitten mit einem Zugangsflur, von dem aus die einzelnen Räume abgehen", erklärt Rasche während des Durchgangs. "Und wenn man weiter durchgeht, gibt es am Ende der Wohnung wieder die Wohnküche."

Die Wohnungen, die hier seit dem Spatenstich im März 2013 entstehen, sind die ersten Mietwohnungen, die die degewo seit zehn Jahren baut. Und es sind die ersten aus dem 775 Millionen Euro schweren Wohnungsprogramm, auf das das Land die Gesellschaften für die kommenden Jahre verpflichtet hat. Finanziert vor allem auf Pump, denn zusätzliches Geld vom Land gibt es nicht.

Bislang haben die Gesellschaften ihren Wohnungsbestand aufgestockt, in dem sie  einfach im großen Stil bestehende Wohnungen gekauft haben. Rund 15.000 waren es in den vergangenen zwei Jahren. Dass es auch mit dem Neubau klappt, müssen sie erst noch beweisen. Tausende Wohnungen sind jedenfalls schon in Planung.

2014 sollen die ersten fertig werden, 28 von der Wohnungsbaugesellschaft "Stadt und Land", 40 von der WBM, 120 von der degewo - darunter die von Christoph Rasche für Mariengrün entworfenen.

Viel Raum für Kreativität blieb Rasche dabei allerdings nicht. "Eigene Akzente setzen ist immer so ein Ding. Die Vorgaben waren ganz genau preiswerter Wohnungsbau. Wobei man feststellen muss: Bauen war noch nie wirklich billig."

Auf eine Durchschnittsmiete von 8,50 Euro pro Quadratmeter werden sie kommen in Marienfelde. Preiswert ist das mit 3 Euro über dem Berliner Mietspiegeldurchschnitt nicht.

Denn Neubau kostet Geld, für private genauso wie für öffentliche Bauherren. Das ist ein Problem, wenn man wie der Senat Wohnungen für die weniger Betuchten haben will. "Das geht los bei denen, die von Hartz IV leben müssen", sagt Baustaatssekretär Ephraim Gothe. "Es gibt immer das berühmte Beispiel von dem Friseur und der Polizistin. Wenn die zwei Kinder haben oder sogar drei Kinder haben, dann wird es für die auch schon sehr schwierig. Und wir wollen gucken, dass wir auch für diese Gruppen Wohnungen bereitstellen."

Um ihnen günstige Wohnungen auch innerhalb des S-Bahn-Rings anbieten zu können, hat die Koalition einen Wohnungsneubaufonds auf den Weg gebracht hat. 320 Millionen Euro sind dafür in den kommenden fünf Jahren vorgesehen, zur Hälfte finanziert vom Bund.

Ein Bauherr, der in der Innenstadt Mietwohnungen baut, bekommt ein zinsloses Darlehen vom Land, wenn er dafür auch Wohnungen mit günstigen Mieten anbietet.

Bausenator Müller stellt sich vor, "dass der direkte Bau runtergefördert wird auf ein günstigeres Mietniveau von 7,50 Euro pro Quadratmeter, dann soll es auch nochmal individuelle Hilfen geben bei sozialen Härtefällen, so dass dann Menschen, die wenig Einkommen haben, auch mit Mieten von 6 Euro rechnen können und somit auch in Neubauten einziehen können zu wirklich sehr günstigen Mieten."

Bis zu 50.000 Euro Darlehen soll es geben pro Wohnung, die 20 Jahre lang vergünstigt angeboten wird. 1.000 preiswerte Wohnungen sollen so jedes Jahr gefördert werden.

Im Januar 2014 soll der Fonds an den Start gehen, doch um die Förderdetails wird hinter den Senatskulissen noch gerungen. Bis erstes Fördergeld fließen kann, wird wohl noch ein weiteres Jahr ins Land ziehen.

Eigentlich ist der Fonds für öffentliche wie private Bauherrn gedacht. Doch für die Wirtschaft sei er wenig interessant, sagt Immobilienverbandsvertreterin Hiltrud Sprungala.

"Es ist kein Anreiz per se, dass man deswegen die öffentliche Förderung nimmt. Sondern es ist nur dort, wo Land oder die Bezirke den Bauherren solche Anteile preiswerten Wohnraums abverlangen, ein Ausgleich."

Den Fonds würden Investoren eher aus Imagegründen in Anspruch nehmen, heißt es aus der Wirtschaft - weil es sozial aussieht.

Die Opposition im Abgeordnetenhaus hingegen kritisiert die Pläne aus anderen Gründen. Den Grünen gehen sie nicht weit genug, sagt ihre Fraktionschefin Antje Kapek. "320 Millionen Euro sind viel zu wenig. Wir haben deshalb einen eigenen Vorschlag schon im August diesen Jahres unterbreitet, in dem wir mindestens 650 Millionen Euro aus dem Landeshaushalt für einen Wohnungsneubaufonds fordern." 50.000 Wohnungen könnte man damit in zehn Jahren bauen, haben die Grünen ausgerechnet, mit sozialverträglichen Nettokaltmieten von 5,50 Euro pro Quadratmeter.

Die Grünen, vor allem aber auch die Linke halten dem Senat zudem vor, die Wohnungsbaugesellschaften durch das Neubauprogramm ohne zusätzliches Landesgeld zurück in die Verschuldung zu führen. Linken-Fraktionschef Udo Wolf fordert deshalb "hundert Millionen Euro pro Jahr mehr Eigenkapital für die Wohnungsbaugesellschaften und jährlich 30 Millionen Euro für einen Fonds, aus dem sozialer Wohnungsbau zu fördern ist".

Das alles sind allerdings nur Modellrechnungen. Bauen aber findet in der Realität statt und muss an jedem Bauplatz neu verhandelt werden. Denn nicht immer stehen Bagger und Kräne bei Anwohnern oder Brachflächenliebhabern hoch im Kurs.

Die sogenannte Wohnungsbauleitstelle in der Senatsbauverwaltung soll vermitteln helfen und Ansprechpartnerin für alle Bauwilligen sein. Staatssekretär Gothe und seine beiden Mitarbeiter sind gerade dabei, sich einen Überblick zu verschaffen über Bauprojekte und Probleme. "Die Kapazitäten in den Bezirken für die zahlreich vorliegenden Bauanträge reichen nicht aus", sagt Mitarbeiterin Grit Schade. Bis zu sechs Stellen sollen die Bauplanungsämter der Bezirke ab dem kommenden Jahr zusätzlich bekommen, 500 Euro Prämie winken für besonders schnelle Baugenehmigungen.

Schnelligkeit bei Bauanträgen ist auch eines der wenigen Argumente, die das Land bei den Verhandlungen mit Bauinvestoren in die Waagschale werfen kann. Denn den Privaten vorschreiben, Wohnungen in bestimmten Lagen und zu bestimmten Preisen zu bauen, kann die Politik nicht. Dafür müssen andere Hebel gefunden werden.

Die werden gerade in einer Arbeitsgruppe von Senat und Bezirken ausgetüftelt. Sie bestimmt, wie zukünftig Verträge zwischen Land und Investoren aussehen können, durch die private Bauherren an den öffentlichen Kosten für große Projekte beteiligt werden können.

Doch wo sollen all die Wohnungen eigentlich gebaut werden? "Die meisten Potentiale sind in den Bezirken Pankow, Lichtenberg, Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Treptow-Köpenick", sagt Wohnungsbauleitstellenmitarbeiter Dirk Böttcher. "In diesen fünf Bezirken gibt es die meisten Wohnbauflächenpotentiale."

Auch die Senatsbauverwaltung hat 2013 das Baupotential für Wohnungen erfasst, zu finden ist das Ergebnis im "Stadtentwicklungsplan Wohnen". 25 Standorte in der ganzen Stadt werden darin identifiziert, an denen jeweils 250 Wohnungen und mehr gebaut werden könnten.

Der Ort mit dem größten Potential aber liegt in Tempelhof: das ehemalige Flugfeld. Insgesamt 4.800 Wohnungen sollen am Ex-Flughafen entstehen, wenn es nach dem Senat geht. Im September unterzeichnet Bausenator Müller eine erste Absichtserklärung mit den beiden landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften Stadt+Land und degewo und der Baugenossenschaft ideal. Sie sollen am westlichen Rand des Feldes rund 1.700 neue Wohnungen und damit einen ganz neuen Kiez gestalten.

Wir wollen keine Luxuswohnungen bauen", sagt degewo-Vorstand Frank Bielka, "sondern der Schwerpunkt liegt bei Wohnungen mit Nettokaltmieten von 6 bis 8 Euro." Bielka geht davon aus, dass dafür Fördermittel fließen müssen - den neuen Wohnungsbaufonds fest im Blick.

Doch es gibt schon jetzt Widerstand: Die Bürgerinitiative "100 Prozent Tempelhofer Feld" sammelt gerade Unterschriften gegen die Bebauungspläne, die sie per Volksbegehren stoppen will.

Wie kostengünstiger städtischer Wohnungsbau jenseits von Sozialpalästen und tristen Hochhaussiedlungen zukünftig aussehen könnte, darüber lässt Senatsbaudirektorin Regula Lüscher gerade auch einige Architekten brüten. "Die Wohnungsbaugesellschaften müssen ja einerseits jetzt viele Wohnungen bauen", sagt sie. "Da kann man nicht experimentieren, da muss man produzieren. Und gleichzeitig brauchen wir Formate, in denen wir die Wohnung der Gegenwart und der Zukunft erfinden."

Für acht ausgewählte Grundstücke, die dem Land oder den Wohnungsbaugesellschaften gehören, sollen die Architekten Ideen entwickeln, wie billig trotzdem besonders sein kann. Präsentiert werden sollen die Ideen Anfang kommenden Jahres.

Dann sollen auch in Marienfelde allmählich auch die Umzugswagen rollen. Eine Warteliste für die neuen Stadtrandwohnungen gibt es schon.