Kleingartensiedlung Oeynhausen (Quelle: rbb/ Tina Friedrich)

Hängepartie nach Bürgerentscheid - Ist die Kolonie Oeynhausen noch zu retten?

Vor knapp vier Wochen jubelte die Kolonie Oeynhausen: Haushoch gewannen die Wilmersdorfer Kleingärtner den Bürgerentscheid gegen die Bebauung ihrer 300 Parzellen. Doch die Chancen, dass der Bürgerwille umgesetzt wird, sind gesunken. Das Bezirksparlament lehnte eine Veränderungssperre für den Erhalt der Gärten ab. Von Robin Avram

Rund vier Wochen ist es her, da stimmten 84.945 Charlottenburg-Wilmersdorfer für den Erhalt der Kolonie Oeynhausen. Diese Zahl konnte Baustadtrat Marc Schulte (SPD) schwarz auf gelb noch einmal nachlesen, als er am Donnerstag ins Rathaus Charlottenburg marschierte, vorbei an den Plakaten der vehement buhenden Kleingärtner. Denn die Bezirksverordneten hatten weitreichende Entscheidungen zur Umsetzung des Bürgerentscheids zu fällen.

"Wir erwarten vom Bezirk, dass alles getan wird, um die Dauer-Festsetzung als Kleingärten zu erreichen," forderte Wolfgang Vonnemann von der Bürgerinitiative "Schmargendorf braucht Oeynhausen". Noch deutlicher wurde der plakatbehängte Chor der Kleingärtner: "Zeigt endlich grünes Rückgrat - und stürzt den roten Stadtrat" skandierten sie mit Blick auf die im Bezirk mitregierenden Grünen. Doch die sonst so basisdemokratisch gestimmten Öko-Partei sollte die Kleingärter an diesem Abend nicht der Rettung, sondern den Schaufelbaggern näher bringen.

Protest der Kleingärtner der Kolonie Oeynhausen vor der BVV-Sitzung am 19.Juni 2014 (Quelle: rbb, Robin Avram)
84.945 - so viele Charlottenburger stimmten für den Erhalt der Kolonie Oeynhausen

"Ich habe Angst, dass die Glaubwürdigkeit auf der Strecke bleibt"

Denn nach langer Debatte und mehreren Änderungsanträgen stimmte die rot-grüne Mehrheit in der BVV schließlich gegen den von der Opposition gestellten Antrag zum Erlass einer Veränderungssperre. Die wäre eine Art Schutzschirm für die Kolonie, würde sie doch Investor Lorac daran hindern, den Bau voranzutreiben. Die Ablehnung brachte CDU-Politiker Arne Herz auf die Palme. "Ich habe massiv Angst, dass die Glaubwürdigkeit fürs ganze Haus auf der Strecke bleibt"; rief er in den Saal. Schließlich hatten sowohl Baustadtrat Schulte als auch SPD- und Grünen-Fraktion immer wieder bekräftigt, sich für Rettung der Kleingärten einzusetzen. Tatsächlich sind die Grünen jedoch zerstritten: Die Abgeordnete Nadia Rouhani stimmte für die Veränderungssperre, konnte aber kein anderes Fraktionsmitglied überzeugen, diesen Weg mitzugehen - trotz eines Beschlusses des grünen Kreisverbandes, der die Veränderungssperre fordert.

Dadurch sind die Chancen für die Rettung der Kolonie gesunken – besonders im Hinblick auf ein anstehendes Gerichtsverfahren. Denn am 9. Mai urteilte das Verwaltungsgericht: Investor Lorac habe Anrecht auf einen Bauvorbescheid. Das Bezirksamt beschloss zwar, Antrag auf Zulassung zur Berufung zu stellen. Aber ob dieser Antrag Erfolg hat, ist höchst fraglich. "Mit einer Veränderungssperre gäbe es dagegen gute Gründe, in der Berufungsinstanz erfolgreich zu sein, denn das Bauvorhaben würde dadurch unzulässig werden", erläutert auf Anfrage von rbb-online Prof. Christian Otto, der an der TU Berlin Baurecht lehrt.

Wertsteigerung um das Vierzigfache?

Das rbb-Magazin Klartext hat Otto vor rund zwei Monaten erstmals zu Oeynhausen befragt. Er berät inzwischen auch die Grünen und die Kleingärtner im Streit um die Kleingartenkolonie. Kern der Auseinandersetzung: weil aus Grünland Bauland geworden sein soll, habe sich der Wert des Kolonie-Grundstücks nach Auffassung des Investors vervierzigfacht. Denn Lorac zahlte im Jahr 2008 lediglich 600.000 Euro für das Grundstück, nun soll es mindestens 25 Millionen Euro wert sein – diese Entschädigung fordert der Investor, falls der Bezirk das Gelände dauerhaft für private Kleingarten sichere.  Laut Baustadtrat Schulte haben drei Gutachten dieses Horrorszenario nicht hinreichend entkräften können. Zudem sei der Senat nicht bereit, das Kostenrisiko für Oeynhausen zu übernehmen. Einen Tag nach dem Bürgerentschied hatte er Nußbaum schriftlich erneut um Rückendeckung gebeten - und blitzte ab.

Erst müsse geklärt werden, ob kein persönliches Fehlverhalten Schultes vorliegt, teilte Nußbaums Sprecherin damals mit. Seit inzwischen sechs Wochen ermittelt die Staatsanwaltschaft gegen den Baustadtrat wegen des Verdachts des Prozessbetrugs und der Aktenunterdrückung. Schulte streitet die Vorwürfe ab. Doch auch in der turbulenten BVV-Debatte fühlten sich die Kleingärtner verschaukelt.

Veränderungssperre ist nach Auffassung von Experten möglich

Denn den von den Oppositionspolitikern geforderten Erlass einer Veränderungssperre bezeichnete Schulte in seiner Rede als „willkürlich“ und „politisch fahrlässig“  – und erhielt zum Ende der Debatte schließlich Rückendeckung von Bezirksbürgermeister Reinhard Naumann (SPD). Naumann polterte: Er habe eigens sein Rechtsamt beauftragt, sich dieses Themas anzunehmen. Ergebnis: "Im gegenwärtigen Stand des Verfahrens ist eine Veränderungssperre nicht haltbar, der richtige Zeitpunkt dafür wäre im Februar 2011 gewesen!" Damals stellte Lorac den Antrag auf Bauvorbescheid – und den Baustadtrat stellte noch die CDU. "Wenn die BVV trotzdem eine Veränderungssperre erlässt, werde ich die Bezirksaufsicht einschalten", drohte Naumann. Und Schulte setzte noch eins drauf: "Diejenigen, die für eine Veränderungssperre stimmen, müssen persönlich dafür haften!"

Das Brisante an dieser Argumentation: Nicht nur Otto hält die Veränderungssperre für ein probates Mittel, die Chancen zur Rettung der Kleingärten zu verbessern. Auch ein von Baustadtrat Schulte selbst in Auftrag gegebenes neues Gutachten sieht keine Hindernisse. Es wurde verfasst von Prof. Klaus Finkelnburg und liegt rbb-online vor. Laut dem 79-Jährigen Anwalt steht der Veränderungssperre grundsätzlich nichts entgegnen. Entschädigungsansprüche verursache sie nicht – und müsse erst dann zurückgenommen werden, "wenn Abgeordnetenhaus und Finanzsenator endgültig die für die Entschädigung erforderliche Mittel versagen". Finkelnburg kennt sich aus mit dem Thema: schon im Juli 2011 verfasste er für den Bezirk ein Rechtsgutachten zu Oeynhausen.

Neue, verblüffende Zahlen zur Entschädigungshöhe

Was die Höhe der Entschädigungszahlung betrifft, spielt das Finkelnburg-Gutachten jedoch dem Investor in die Karten. Denn der Gutachter teilt zwar die Bewertung von Otto und klassifiziert Oeynhausen nicht als Bauland. Doch Finkelnburg zieht daraus völlig andere Schlüsse. Denn Otto schätzt den Entschädigungswert auf maximal rund zwei Millionen Euro und verweist dabei auf die ihm vorliegenden Gutachten und internen Vermerke des Bezirksamts, die ihm vorliegen.

Finkelnburg schreibt dagegen, er rechne "persönlich und ganz unverbindlich" mit einer Entschädigung "in Höhe von um die 5 bis 10 Mio. Euro" – auch wenn letztlich nur der Gutachterausschuss diesen Wert verlässlich bestimmen könne. "Wie er auf diese Zahl kommt, ist mir völlig unerklärlich, sie wirkt wie aus der Luft gegriffen", sagt Otto dazu. In einer Stellungnahme, die er im Auftrag der Kleingärtner verfasste, macht er seinem Kollegen schwere Vorwürfe.

Gutachter-Streit um eine angeblich bestellte Zahl

Die 5 bis 10 Millionen seien "rechtsgutachterlich nicht belegt" und erscheinen "weder rechtlich noch wirtschaftlich plausibel", schreibt Otto in der Stellungnahme, die die Kleingärtner vor der BVV-Sitzung an die Abgeordneten verteilten. Mehr noch: die Zahl lege den Verdacht nahe, dass der Gutachter bei der persönlichen Einschätzung einer Bitte des Auftraggebers gefolgt sei. Damit drohe sich das Rechtsgutachten "in ein Instrument zur Unterstützung hauptsächlich politisch motivierter Entscheidungen zu verwandeln."

Baustadtrat Schulte weist diesen Verdacht empört zurück. Er habe Finkelnburg nicht um eine persönliche Stellungnahme gebeten oder anderweitig versucht, ihn zu beeinflussen. Auch Klaus Finkelnburg bestätigt dies auf Anfrage von rbb-online. Die herbe Kritik von Otto will er aufgrund der scharfen Wortwahl nicht weiter kommentieren. "Es herrscht schließlich Meinungsfreiheit." Soviel lässt er sich dann doch entlocken: Seine persönliche Einschätzung habe er eingebracht, weil er davon überzeugt sei, dass ein Kompromiss mit dem Investor über eine Teilbebauung immer noch besser sei, als wenn Oeynhausen komplett weichen müsste.

Die rund 40 Kleingärtner, die auf der Tribüne des BVV-Saals die hitzige Debatte am Donnerstag Abend verfolgten, erwarten mehr. Schließlich haben die Bezirkspolitiker ihnen versprochen, den Bürgerentscheid nach Möglichkeit umzusetzen. "Das soziale Miteinander und die offene Kultur, die in der Kolonie Oeynhausen gepflegt werden, finde ich absolut erhaltenswert", beteuert Heike Schmidt-Schmelz, baupolitische Sprecherin der SPD-Fraktion. Aber ohne den Senat gehe nunmal nichts. Der Grünen-Sprecher für Stadtentwicklung, Volker Heise, schwenkte bereits um: "100 Prozent der Kolonie zu erhalten, ist nicht möglich. Wir müssen uns jetzt mit dem Investor an einen runden Tisch setzen, und versuchen, das Beste für alle zu erreichen."

Wahlplakat Oeynhausen Bürgerentscheid (Quelle: rbb, Robin Avram)
Weiter Kleingärten, oder doch bald Wohnungen? Die Chancen für den Erhalt der Kolonie scheinen zu schwinden.

Gutachterausschuss soll genauere Zahl liefern

Eine Hoffnung bleibt noch für die Kleingärtner: denn auch Finkelnburg empfiehlt in seinem Gutachten mehrfach, zur Frage der Entschädigungshöhe ein Wertermittlungsgutachten beim Gutachterausschuss in Auftrag zu geben. Wörtlich heißt es: "Nur der Gutachterausschuss" könne die für die Verkehrswertbestimmung relevanten Werte ermitteln.

Baustadtrat Marc Schulte sagte rbb-online dagegen auf Nachfrage: "Ich werde zunächst prüfen lassen, ob wir wirklich den Gutachterausschuss beauftragen müssen." Es könne schließlich sehr lange dauern, bis dieser zu Ergebnissen komme. Er halte es deshalb für zielführender, das Wertgutachten auszuschreiben und einen einzelnen Gutachter damit zu beauftragen. Wo liegt der Unterschied? Finkelnburg erläutert auf Nachfrage: "Der Gutachterausschuss erhält seit Jahrzehnten jeden Kaufvertrags-Abschluss nach Regionen und nach Zeit geordnet. Deswegen kann er ein differenzierteres Urteil abgeben als ein einzelner Gutachter, der es schwerer hat, an diese Zahlen zu kommen."

Sicher scheint in jedem Fall: sollte demnächst wieder eine hohe einstellige Millionensumme in der Welt sein, wäre die Tür für die Umsetzung des Bürgerentscheids wohl endgültig zu.

Oderbrücke in Frankfurt (Oder) (Quelle: rbb/ Haase-Wendt)

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