Jan Kuhnert (Quelle:Imago/Metodi Popow)

Interview | Wohnraumversorgung Berlin - "Die Mietenbremse greift nicht richtig"

"Wohnraumversorgung Berlin" ist der nüchterne Name einer neuen Institution, die für gerechte Mieten sorgen soll. Leiter Jan Kuhnert sagt, die besten Ideen nützten nichts, wenn keiner sie umsetzt oder kontrolliert. Den Glauben an die Mieterstadt hat er nicht verloren.

Jan Kuhnert war Mitbegründer und Sprecher der "Initiative Berliner Mietenvolksentscheid". Fast 50.000 Berlinerinnen und Berliner unterschrieben 2015 für eine sozialere Wohnungspolitik. Die Initiative erreichte, dass 2016 das Wohnraumversorgungsgesetz [externer Link] verabschiedet wurde. Es beinhaltet unter anderem, dass mehr landeseigene Wohnungen an sozial Bedürftige vergeben werden müssen und dass zu hohe Mieten gekappt werden. Außerdem wurde die Einrichtung der "Wohnraumversorgung Berlin", einer Anstalt öffentlichen Rechts, beschlossen - sie soll die Umsetzung der neuen Regelungen kontrollieren. Seit November 2016 ist Jan Kuhnert Chef dieser Institution. Ute Barthel und Jana Göbel haben ihn gefragt, was passieren muss, damit Wohnungen in Berlin bezahlbar sind.

Herr Kuhnert, es gibt ein Maßnahmenpaket, um die rasant steigenden Mieten in Berlin in den Griff zu bekommen. Wie würden Sie die Wirkung dieser Maßnahmen einschätzen?

Im Tenor sind die Maßnahmen sehr bemüht, aber oft greifen sie nicht. Erstens ist es ganz wichtig, dass eine Regelung nicht hilft, wenn es keinen gibt, der sie umsetzt. Wenn in den Ämtern kein Personal da ist, um Auflagen zu kontrollieren, dann kann der Vermieter machen, was er will. Zweitens: Die meisten Regeln haben Ausnahmen, so dass am Ende die Wirkung der Instrumente nicht ankommt.

Können Sie ein Beispiel nennen, wo es gut funktioniert hat, und ein Beispiel, wo Sie sagen würden, es ist schief gegangen?

Der Milieuschutz ist ein Instrument, das greift, wenn es vernünftig umgesetzt wird. Was nicht richtig greift, ist die Mietenbremse. Zum einen braucht der Mieter den Mut, seinen Vermieter zu fragen: Wie teuer war die Wohnung eigentlich vorher? Und dann müsste er vielleicht auch noch vor Gericht klagen. Zum anderen gibt es die Ausnahme Vollmodernisierung. Das heißt, wenn ein Vermieter die Miete erhöhen will, dann macht er das, was wir eigentlich gerade vermeiden wollen –  er modernisiert das Haus so teuer, dass die Menschen, die drin sind, sich das nicht mehr leisten können. Das heißt, das Instrument ist gut gemeint - löst aber durch die Ausnahmeregelung das glatte Gegenteil aus.

Konnten durch diese Maßnahmen die Mietsteigerungen gebremst werden?

Es wird dadurch keine Wohnung billiger. Die Maßnahmen sind lediglich Schutzinstrumente, die den derzeitigen - nicht guten Zustand - festschreiben. Man versucht, den dramatischen Mietenanstieg zu bremsen. Aber es gibt höchstens für einige Wohnungen eine etwas langsamere Mietenentwicklung. Für den größten Teil gibt es aber durch Modernisierungen eine Mietenexplosion.

Was kann die neue Landesregierung tun, um die Mieter besser zu schützen?

In der Koalitionsvereinbarung gibt es Vorschläge, die die Bezirke befähigen, mehr Personal einzusetzen. Da kann man hoffen, dass etwas mehr passiert. Im Koalitionsvertrag ist ebenfalls das Vorkaufsrecht für den Bezirk festgehalten, zum Beispiel bei unbegründet langem Leerstand. Wenn der Bezirk aber kein Geld hat, kann er kein Vorkaufsrecht geltend machen. Hier soll es Regelungen geben, damit der Bezirk dann trotzdem eingreifen kann. Das ist wichtig, weil die Vermieter damit das Signal bekommen: 'Halt, hier kannst du nicht jeden Quatsch machen'. Außerdem versucht die neue Landesregierung, mit den landeseigenen Wohnungsunternehmen ein positives Vorbild zu werden. Diese Unternehmen sollen zu den anderen Vermietern im Markt ausstrahlen, damit ein sozialeres Verhalten entsteht.

Für welche der Maßnahmen wäre mehr Personal erforderlich, um sie umzusetzen?

Im Bereich des Bauordnungsrechtes und in der Bauaufsicht braucht man mehr Mitarbeiter, die kontrollieren, ob die Schutz-Regelungen eingehalten werden. Das ist sehr personalintensiv. Zum Beispiel beim Leerstand. Der Vermieter meldet: Ich habe einen Leerstand, weil ich die Wasserleitungen erneuern will. Dazu muss das ganze Haus leer sein. Dann passiert aber monatelang nichts. Da wird man vielleicht rausgehen müssen und gucken, ob überhaupt Baumaßnahmen stattfinden. Ist das nicht der Fall, weiß man, dass es sich vielleicht um spekulativen Leerstand handelt.

Sie sind eigentlich Mietervertreter, aber jetzt sollen Sie auch für das Land Aufgaben übernehmen. Ist das für Sie ein Seitenwechsel?

Nein, ich bringe den Blick aus Mietersicht mit. Ich habe Erfahrungen in der Führung von Wohnungsunternehmen. Ich weiß, dass wir bei den Landes-Wohnungsbaugesellschaften mieter-orientiert arbeiten können. Das steht nicht im Widerspruch zur wirtschaftlichen Gesundheit der städtischen Wohnungsunternehmen. Das was künftig in den 300.000 Wohnungen der Landesunternehmen passiert, darf nicht zu Lasten der Mieterinnen und Mieter stattfinden.

Bei einigen Maßnahmen gibt es Kritik, dass sie nicht scharf genug sind. Hat man nicht ordentlich gearbeitet?

Also einerseits hat eine Verwaltung das Selbstverständnis zu wissen, was sie regelt. Und Marktteilnehmer haben die Intelligenz, nachzudenken, wie sie diese Reglungen unterlaufen. Von daher ist es immer so ein Hase-und-Igel-Spiel. Tiefgreifende Regelungen sind nach dem deutschen Recht nicht so einfach machbar: Man darf keine sogenannten enteignungs-gleichen Eingriffe machen, denn es gibt laut Grundgesetz einen Schutz des Eigentums. Also versucht man immer so ein bisschen am Rande zu korrigieren. Man müsste vorher mit Hilfe von Planspielen ausprobieren: Wie funktioniert es in der Realität? Damit die Regelungen dann optimal sind.

Was ist Ihr Ziel?

Möglichst sicherzustellen, dass das positive Beispiel der städtischen Wohnungsbaugesellschaften die Mietenentwicklung dämpft. Im Zusammenwirken mit allen anderen Markteilnehmern sollten wir das erhalten, was Berlin eben ausmacht: nebeneinander zu wohnen, unabhängig davon, ob man mehr oder weniger Geld hat. Das macht die Lebensqualität dieser Stadt aus, das ist die Berliner Mischung.

Welche Ideen haben Sie, damit Berlin eine Mieterstadt bleibt - auch für Menschen mit kleinen Einkommen?

Ich denke, dass städtische Wohnungsunternehmen eine positiv dämpfende Wirkung auf die Mietentwicklung haben. Wenn Sie nach Wien schauen, da gibt es einen ganz großen Anteil öffentlich geförderten Wohnraums. Der ist so stark, dass die privaten Vermieter nicht überteuert vermieten können, weil der Markt es nicht hergibt. Übertragen auf Berlin hieße das, eigentlich zwei Instrumente aktiv anzugehen: Einmal den Bestand an Landeswohnungen zu erhöhen - der soll ja von 300.000 auf 400.000 steigen. Das erhöht die Ausstrahlung in den Markt. Und das Zweite wäre die Wohnungsgemeinnützigkeit, die es in Österreich immer noch gibt. In Wien ist etwa zwei Drittel preisgebundener Wohnraum. Ein Teil ist gemeinnützig gebunden, ein Teil städtisch. Wenn wir eine solche Struktur in Berlin haben, dann bleiben wir Mieterstadt, und zwar eine preiswerte Mieterstadt.

Faktencheck Instrumente Mieterschutz

  • Mietpreisbremse

  • Mietenbündnis

  • Gesetz über den Sozialen Wohnungsbau Berlin

  • Milieuschutz

  • Umwandlungsverordnung

  • Zweckentfremdungsverbot

Beitrag von Ute Barthel und Jana Göbel

Kommentar

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1 Kommentare

  1. 1.

    Die Gesetze wurden absichtlich so gestaltet, dass sie in Wahrheit keine Mietenbremse sind.

    Während hier in Berlin der Wohnungsmangel diskutiert wurde, hat man im Bezirk Marzahn-Hellersdorf weiter Wohnungen abgerissen.

    Die Festlegung des Senats, dass die Miete nur ein Drittel des Einkommens betragen darf, wurde von den Gesellschaften Degewo und Howoge einfach umgedreht: Das Einkommen musste danach mindestens das Dreifache der Warmmiete betragen.
    Mir ist als Rentner von denen deshalb keine Wohnung angeboten worden. Und überhaupt war das Verhalten eines Teils der Mitarbeiter in den Vermietungsbüros anmaßend und arrogant. Die haben jede Bodenhaftung verloren.
    Die betrachten dort Mieter nicht als Vertragspartner, sondern als Psychiatriepatienten.

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