Studenten demonstrierenb für Andrey Holm (Quelle:Imago/Seeliger)

Ausnahmen, Schlupflöcher, Hintertürchen - Mieterschutz in Berlin ist fast wirkungslos

Was hilft gegen explodierende Mieten in Berlin? Trotz eines ganzen Pakets von Gesetzen und Verordnungen wird Wohnen immer teurer. Denn hinter vielen Mieterschutz-Maßnahmen verbirgt sich vor allem politischer Aktionismus. Von Ute Barthel und Jana Göbel

Es gibt sie noch - Berliner Mieter, die fünf Euro Warmmiete pro Quadratmeter bezahlen. Thomas Schwanke zum Beispiel, der in einer 2-Zimmer-Altbauwohnung im Prenzlauer Berg wohnt. 1983 hatte er sie besetzt, drei Jahre später erhielt er einen richtigen Mietvertrag von der Kommunalen Wohnungsverwaltung der DDR. Nach der Wende wurde das Haus mehrfach weiterverkauft. Der neue Eigentümer schickte jetzt Thomas Schwanke und neun weiteren Mietern die Kündigung. Obwohl das Haus im ausgewiesenen Milieuschutzgebiet Winsstraße liegt, setzt der Vermieter die Bewohner vor der Tür.

Betroffener Mieter Thomas Schwanke (Quelle: rbb/Abendschau)
Thomas Schwanke in seiner Wohnung in der Immanuelkirchstraße in Prenzlauer Berg

Berlin hat 33 Milieuschutzgebiete ausgewiesen. Sie dienen dazu, Struktur, Anwohnerschaft und Geschäftslandschaft in einem Viertel zu erhalten. Doch wie bei vielen anderen Mieter-Schutzmaßnahmen (siehe Kasten unten) gibt es auch hier Schlupflöcher. So sind im Haus von Thomas Schwanke Grundrissänderungen eigentlich nicht erlaubt. Doch der Altbau ist in einem schlechten baulichen Zustand. Viele Wohnungen haben kein Bad, manche sogar noch eine Außentoilette. Für den erstmaligen Einbau eines Bades aber können auch in Milieuschutzgebieten Grundrißänderungen genehmigt werden. Der Eigentümer plant dafür mehrere kleine Wohnungen zusammenzulegen. Der Bezirk Pankow stimmte zu. Damit hebelt er den selbst beschlossenen Milieuschutz aus.

Belastung für das Mieter-Vermieter-Verhältnis

Rainer Wild vom Berliner Mieterverein sagt, dass viele Schutz-Maßnahmen nicht wirken. "Sie geraten damit in den Verdacht, nur Symbolwirkung zu haben." Ein besonders krasser Fall sei die Mietpreisbremse. Bei Neuvermietung darf eine Wohnung nur zehn Prozent teurer werden, als der Mietspiegel erlaubt. Oft wissen die Mieter aber nicht, was der Vormieter bezahlt hat. Wild kritisiert, dass niemand das kontrolliere. Der Mieter müsse selbst aktiv werden und seinen Vermieter rügen, wenn er glaubt, zu viel zu bezahlen. "Er muss also das Mietverhältnis belasten, ohne zu wissen, ob das erfolgreich ist. Das führt letztendlich dazu, dass die Mietpreisbremse kaum in Anspruch genommen wird. Das Ergebnis ist, dass die Mieten in Ballungsgebieten bei Wiedervermietung weiter ansteigen."

Ähnlich dramatische Fehlwirkungen finden sich bei den Berliner Instrumenten Zweckentfremdungsverbot, Berliner Mietenbündnis, Gesetz zum sozialen Wohnungsbau oder Umwandlungsverordnung (siehe Erläuterungen unten). Letztere hat nicht verhindert, dass in Berlin die Zahl der Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentum weiter zunahm. Bei all diesen Regelungen haben Ausnahmen und Schlupflöcher dafür gesorgt, dass Vermieterinteressen nicht allzu sehr eingeschränkt werden. Der Chef der Berliner Wohnraumversorgung Jan Kuhnert (siehe Interview) sagt, es sei ein Hase-und-Igel-Spiel. Die Verwaltung regele etwas, und die Investoren würden versuchen, diese Regelungen zu unterlaufen. Zudem sei das Eigentumsrecht durch das Grundgesetz geschützt. "Man darf keine enteignungs-gleichen Eingriffe machen. Deshalb versucht man immer am Rand zu operieren."

Jan Kuhnert (Quelle: rbb/ Jana Göbel)
Jan Kuhnert fehlt die Durchschlagskraft der Mieterschutz-Regelungen

Der Schlupfloch-Paragraf sorgte für Verluste

Seit November 2016 regiert Rot-Rot-Grün in Berlin. Der neue Koalitionsvertrag enthält einige Nachbesserungen beim Mieterschutz in Berlin. Ein Beispiel ist die Senkung der Modernisierungsumlage von neun auf sechs Prozent. Ein anderes Beispiel ist das Gesetz zum Sozialen Wohnungsbau. Es wurde 2011 verabschiedet, um Mieter von Sozialwohnungen vor Mieterhöhungen und Verdrängung zu schützen. Das hat nicht funktioniert. Durch den "Schlupfloch"-Paragraf 5 im Gesetz, nach dem unter bestimmten Voraussetzungen der Sozialstatus vorfristig aufgehoben werden kann, verlor Berlin 9.000 mit Landesgeldern geförderte Sozialwohnungen. Sie sind jetzt Bestandteil des freien Marktes. Ein Großteil der Mieter musste ausziehen, weil die Mieten für sie nicht mehr bezahlbar waren. Katrin Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen (Die Linke) erklärt, aus heutiger Sicht sei der Verlust von Sozialwohnungen durch das Gesetz beschleunigt worden. Eine Korrektur sei angemessen, sie solle vor der Sommerpause kommen. "Doch viele Lücken können wir nur auf Bundesebene schließen", sagt Lompscher. "Berlin hat eine große Verantwortung, hier die Sensibilität für den Mieterschutz zu schärfen."

Faktencheck Mieterschutzmaßnahmen in Berlin

  • Mietpreisbremse

  • Mietenbündnis

  • Gesetz über den Sozialen Wohnungsbau Berlin

  • Milieuschutz

  • Umwandlungsverordnung

  • Zweckentfremdungsverbot

Beitrag von Ute Barthel und Jana Göbel

Kommentar

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9 Kommentare

  1. 9.

    Liebes Gretchen - es sind keine Tiere, sondern so etwas wie wir, nur dass sie etwas anders aussehen und nicht in dem Maße vergesellschaftet sind.
    Immerhin können die meisten dieser "Tiere" noch selbst für sich sorgen. Der Mensch ist ohne die Gesellschaft nahezu hilflos.

  2. 8.

    Keine Partei hat den Anspruch, Kosten klein zu halten. Höhere Kosten führen auf der anderen Seite auch immer zu höheren Einnahmen. Und damit auch zu höheren Steuern, mit denen Lehrer, Kindergärten, Hartz-IV usw. finanziert werden. Da natürlich auch hier die Kosten steigen, werden wieder mehr Einnahmen benötigt.
    Dies ist ein normaler Kreislauf. Wer ihn unterbricht, hat irgend wann marode Straßen etc.
    Aber ohne Marktwirtschaft hätte niemand auch nur ein Hemd auf dem Leib. Denn jagen und häuten von Tieren darf er ja auch nicht mehr. Und Bäume fällen, um mit Holz zu heizen wird auch nicht gehen.
    Legitim ist es definitiv, dass der Vermieter neben den Kosten einer Wohnung auch Gewinn dabei macht.
    Bezahlt wird damit auch ein Hausmeister, der Gärter und die Müllentsorgung.

  3. 7.

    Es ist doch kein Wunder,dass die Mietpreisbremse nichts bringt. Wenn der Vermieter keine Strafen zu erwarten hat,wäre es marktwirtschaftlich ein Fehler von ihm,es nicht zu probieren,die höchstmögliche Miete zu erzielen. Das überrascht aber auch nicht,denn das Gsetz wurde von der GroKo beschlossen und ist nur reine Symbolik. Wirklich verändern wollten die eh nichts.

    Eine empfehlenswerte Doku die zeigt,dass es auch anders gehen kann und bestehende Zustände nicht gottgegeben sind:
    http://www.daserste.de/information/reportage-dokumentation/dokus/sendung/akte-d-folge-2-100.html

  4. 6.

    zu "Woher kommt bitte die Idee, daß es legitim sein soll, den Bürgern virzuschreiben, was sie mit ihrem teuer bezahlten Eigentum anstellen dürfen?"
    Die "Idee" kommt aus den geltenden Gesetzen, also der "demokratischen Marktwirtschaft".
    zu "demokratische Marktwirtschaft"
    Ja eben, wir haben eine demokratische Marktwirtschaft. Dafür stehen unsere demokratisch gewählten Parteien und die Gesetze dies sie machen. - Diese Rahmenbedingung sind doch jedem Wohnungskäufer bekannt!
    zu "Quasi- Enteignung"
    Ja, auch das gibt unser Grundgesetz her (§ 14). - Wiewohl ich die Enteignung hier nicht sehe.

  5. 5.

    Hallo,
    mir stellt sich beim Vermieter/Mieterrecht die Frage, warum da etwas demokratisch ablaufen soll? Das ist ein klares Geschäftverhältnis. Sollen wir vielleicht noch eine Abstimmung starten, die alle Mieter mit ähnlichen Mietbedinungen in eine Wahlgruppe zusammenfügt und welche dann alle 4 Jahre darüber abstimmen, wer diese Wohnwahlgruppe führt? Das doch alles quatsch. Wenn Privatleute oder Firmen eine oder mehrere Wohnungen vermieten, verkaufen, umwandeln, abreißen oder sonst was machen wollen, ist das ihr gutes Recht! Es gehört ihnen! Wenn das den Mietern nicht passt, müssen sie halt wegziehen. Den schwarzen Peter durch Schuldvorwürfe oder irgend welche Gesetze dem Vermieter zuzuschieben ist da nur eine bequeme Möglichkeit für die Regierung und für das Volk, nicht nach dem waren Schuldigen zu suchen, der unsere Städte in mögliche Privatwohnungs und Luxusmietghettos verwandelt.

  6. 4.

    Zitat: "Er hat sie gekauft, bezahlt, in einen Zustand versetzt, in der sie vermietbar ist." impliziert, vorher hätten die ehem. Eigentümer und deren Mieter dem Verfall Vorschub geleistet, bis der neuzeitliche hippe Investor kam.
    Woher nehmen Sie eigentlich Ihre fast schon grenzenlose Arroganz, solch eine These aufzustellen?
    Sollten Sie die Geschichte der Stadt wirklich kennen, würden Sie nicht solch Dinge schreiben - Berlin war zwar schon immer viel Veränderung, Zu- und Abwanderung unterworfen, aber das, was sich hier seit etlichen Jahren abspielt, ist beispiellos für eine senatsgestützte Verdrängung und Vertreibung von Menschen, die Jahrzehntelang in ihrer Wohnung gelebt haben, die ihren Lebensmittelpunkt durch solche Leute (wie evtl. auch Sie) verloren haben - und solchen sollte Respekt gezollt werden?
    Wäre der "Investor" nicht nur auf Gewinnmaximierung aus, würde dies alles nicht geschehen.....soviel zum Thema soziale Verantwortung :-)

  7. 3.

    Ihr berichtet leider ziemlich einseitig! Die Vermieter sind keineswegs grundsätzlich böse gesichtslose Großkonzerne, sondern gerade Eigentumswohnungen wurden oft genug als Geldanlage und/oder Beitrag zur Aktersversorgung gekauft. Woher kommt bitte die Idee, daß es legitim sein soll, den Bürgern virzuschreiben, was sie mit ihrem teuer bezahlten Eigentum anstellen dürfen? Gerade das "Zweckentfremdunsverbot" ist da ein super Beispiel: warum soll jemand seine Wohnung nicht so vermieten können, wie er möchte? Er hat sie gekauft, bezahlt, in einen Zustand versetzt, in der sie vermietbar ist. Woher nimmt sich der Staat in einer demokratischen Marktwirtschaft das Recht, hier Vorschriften zu machen?
    Es gibt eine ganz einfache Lösung für billige Sozialwohnungen; die müssen einfach staatlich finanziert gebaut oder gekauft werden! Dann kann der Staat auch selbst entscheiden, an wen zu welchem Oreis vermietet wird. Das, was tatsächlich passiert, ist in der Tat eine Quasi- Enteignung.

  8. 2.

    Das stimmt genau.Man könnte lachen,
    wenn es nicht so traurig wäre für die Betroffenen.
    Wieder falsche Versprechen.
    Irgend ein Hintertürchen wird immer gefunden.
    Also muss ich daraus schließen.
    Es war wieder mal nicht richtig durchdacht vom Berliner Senat.

  9. 1.

    "Man darf keine enteignungs-gleichen Eingriffe machen." Hahaha, leider ersticke ich fast am Lachen. Wer hat denn über 40.000 unserer berlineigenen Wohnungen verkauft? Die SPD/PDS !!! Mit wem stecken die unter einer Decke? Eine Frechheit auch der Satz von Lompscher: "Berlin hat eine große Verantwortung, hier die Sensibilität für den Mieterschutz zu schärfen." Sie selbst haben ursächlich zu dieser Miesere beigetragen, wie alle anderen ("Volks")Parteien mit dem Beschluss, die Steuerzahler für die Milliardenverluste des Berliner Bankenskandals bürgen zu lassen.

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