Fassade von Wohnungen (Quelle: rbb)

- Zwangsräumungen

Trotz Mietpreisbremse: Neuvermietungen lohnen immer. Bei manchem Vermieter scheint es, als ob er auf Vergehen der Mieter warten würde, um Altverträge zu kündigen.  

Blick auf moderne Wohnhäuser am 18.05.2015 in Berlin-Mitte. Foto: dpa

Steigende Mieten in Berlin ziehen eine steigende Zahl von Zwangsräumungen nach sich. Das ist das zentrale Ergebnis einer Studie, die die Stadtsoziologen der Humboldt Universität erstellt haben. Je größer die Möglichkeit, durch Neuvermietung höhere Entgelte zu erzielen, desto konsequenter nutzen Vermieter Anlässe zu Wohnungskündigungen. Die Zahl der Räumungsklagen ist innerhalb von zwei Jahren um ein Drittel gestiegen. Knapp 10.000 sind es nach Schätzungen jährlich in Berlin.  

Wer Zwangsräumungen veranlasst

Es sind sowohl private Vermieter als auch Genossenschaften, die ihre Mieter zwangsräumen lassen. Aber auch die kommunalen Wohnungsgesellschaften. Laut Studienergebnissen wird etwa jede fünfte Räumung von einer Wohnungsgesellschaft in Auftrag gegeben. Damit ist ihr Anteil an den Räumungen größer als ihr Anteil am Wohnungsmarkt. Studienautor Andrej Holm hält das für bedenklich, weil die städtischen Unternehmen vor allem für sozial Schwache in Berlin da sein sollen. Doch den Wohnungsgesellschaften ginge es vor allem darum, ihre Erträge zu steigern. Dabei würden sie ihre eigentliche Aufgabe für den Berliner Wohnungsmarkt aus den Augen verlieren. 

Ursachen für Zwangsräumungen

Meist führen Mietschulden dazu, dass Mietern gekündigt wird. Schuld sind laut Studie aber nicht in erster Linie die Mieter selbst, sondern die Jobcenter. Denn sie zahlen die Miete für Arbeitslose. Allerdings nur bis zur so genannten Angemessenheitsgrenze: Für eine Person 400 Euro warm. Dafür gibt es in Berlin aber kaum noch Wohnungen. Wenn es teurer wird, entscheidet der Sachbearbeiter im Einzelfall: Er kann höhere Mieten genehmigen, muss es aber nicht. Laut Studienautor Holm verweigern die Jobcenter meistens die Zahlung höherer Mieten. Den Differenzbetrag der geforderten Miete und dem, was das Jobcenter zahlt, müssten die Arbeitslosen aus dem Regelsatz finanzieren. Wer das nicht kann, sammelt Mietrückstände an, die dann nach einer Zeit zu Kündigungen führen können. 

Straßenzug mit Altbauten in Berlin © imago/Jürgen Ritter
Straßenzug mit Altbauten in Berlin © imago/Jürgen Ritter

Profiteure von Zwangsräumungen

Laut Studie wird vor allem in den Bezirken geräumt, wo viele sozial schwache Mieter leben. Denn dort sind die Differenzen zwischen den Altmieten und den möglichen Neumieten am höchsten. Immer wieder kommt es nach einem Wechsel der Eigentümer vor, dass ein Großteil der (Alt-)Mieter aus dem Haus geklagt wird, um die Wohnungen mit einem hohen Aufschlag neu zu vermieten. Die, die gehen müssen, haben es schwer in der Stadt eine neue bezahlbare Bleibe zu finden - gerade in den Innenstadtbezirken 

Die geänderte Kündigungsstrategie der Vermieter

Das Gesetz sieht zwei Kündigungsformen vor: Die ordentliche und die fristlose Kündigung. Für eine fristlose Kündigung muss das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter besonders gestört sein. Dann kann es sein, dass der Mieter die Wohnung innerhalb von wenigen Tagen räumen muss. Allerdings haben Betroffene hier noch die Chance, eine Zwangsräumung abzuwenden: Wer unmittelbar nach einer Kündigung die Schulden bezahlt, kann in seiner Wohnung bleiben. Durch die Zahlung wird eine fristlose Kündigung unwirksam.
Früher haben die Vermieter in der Stadt fast ausschließlich fristlos gekündigt. Doch seit die Mieten in der Stadt steigen, schicken die meisten bei Mietschulden auch eine ordentliche Kündigung hinterher. Und obwohl diese Kündigungsform sich harmloser anhört, sind die Konsequenzen gravierender: Denn nach einer ordentlichen Kündigung muss man in jedem Fall raus, auch wenn man die die Schulden bezahlt.
Juristen sehen den Unterschied der beiden Kündigungsformen als ein Fehler im Gesetz. Es gibt inzwischen eine Bundesratsinitiative, die das ändern will: Danach soll auch eine ordentliche Kündigung unwirksam werden, wenn die Mietschulden bezahlt werden, der Mieter könnte dann in der Wohnung bleiben.

Beitrag von: Thomas Förster

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