Noch tut sich nicht viel auf der Brache zwischen Boxhagener, Weser- und Holteistraße in Berlin- Friedrichshain. Einige Anwohner haben den Bauzaun durchbrochen und auf dem sandigen Boden ein paar Blümchen gepflanzt. Daneben stehen ein Sessel, Tisch und Stühle. Doch bald sollen auf dem ehemaligen Industriegelände der Firma Freudenberg 550 neue Wohnungen entstehen. Mehr als die Hälfte werden Mietwohnungen sein und davon bietet der Investor Bauwert etwa zehn Prozent zum Preis von 5,50 Euro nettokalt an. 3000 Quadratmeter sozialer Wohnungsbau - privat finanziert. So etwas gab es noch nicht in Berlin.

Dass Bauwert sich darauf einließ, ist vor allem dem grünen Bezirksbürgermeister Franz Schulz zu verdanken. Gemeinsam mit engagierten Anwohnern, dem Bezirksamt und der Bezirksverordnetenversammlung hat er Druck gemacht und dem Investor noch mehr abgerungen: Eine Kita mit 90 Plätzen, 5000 Quadratmeter Grünfläche, und ein voll ausgestattetes Bürgerhaus. Die Gleichung sei ganz einfach, sagt Franz Schulz: "Wer bauen und damit Gewinn erzielen will, muss auch etwas für die Allgemeinheit tun."

Für Jürgen Leibfried von der Firma Bauwert ist dieser Kompromiss schmerzlich: 4,5 Millionen Euro Verlust mache er nur durch die Subventionierung der Wohnungen. Da das Bauprojekt aber relativ groß sei, rechne es sich trotzdem. Und außerdem hofft er durch sein Entgegenkommen auf ein schnelles Verfahren bei der Baugenehmigung: "Wenn man weiß, wie die Dinge in Berlin ablaufen, ist es besser ein offenes Ohr für die Politik zu haben und nicht gegen sie zu arbeiten."

Immer dann, wenn ein Bebauungsplan nötig ist, könnten die Bezirke den Investoren solche Zugeständnisse abverlangen. In einem städtebaulichen Vertrag können bestimmte Auflagen festgehalten werden, die im Rahmen des Bauvorhabens angemessen sind. Bislang wird dieses Instrument in Berlin jedoch selten genutzt. Bei den 760 luxuriösen Eigentumswohnungen, die gerade rund um die Clayallee entstehen, baut einer der Investoren im Gegenzug gerade mal eine Kita mit 50 Plätzen.

Barbara von Boroviczény von der Mieterinitiative Onkel-Tom-Siedlung ist enttäuscht. Auch sie hätte sie sich bei den Neubauprojekten einen gewissen Anteil bezahlbarer Wohnungen gewünscht: "Früher gab es hier im Viertel eine soziale Durchmischung. Die Bruno-Taut-Siedlung wurde ja schließlich mal für Menschen mit geringerem Einkommen gebaut." Durch die teuren Neubauwohnungen würden die Mieten steigen und die alteingesessen Mieter - vor allem Rentner - verdrängt.

Im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg soll in Zukunft bei jedem Neubauprojekt von über 100 Wohnungen ein Anteil von 20-30 Prozent an sozialverträglichen Mieten ausgehandelt werden. Das sieht ein aktueller Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung vor. Auch in Pankow, Lichtenberg und Tempelhof-Schöneberg gibt es bereits ähnliche Überlegungen. Und auch Stadtentwicklungssenator Michael Müller hat an der Idee Gefallen gefunden. Er arbeitet an einem städtebaulichen Mustervertrag, der allen Berliner Bezirken künftig als Grundlage für Verhandlungen mit Investoren dienen soll.

Die Luft wird also dünner für Investoren in Berlin. Dass sie das abschrecken könnte, glaubt der scheidende Bürgermeister Franz Schulz aber nicht: "Die Investoren stehen Schlange in Berlin. Die werden nicht von einem Bauvorhaben abspringen, nur weil man ihnen ein paar Auflagen stellt." Aber natürlich könne man den Bogen auch nicht überspannen. Das Projekt müsse sich für den Investor auch noch rechnen. Da die Anwohner, allen voran der Bürgerverein Travekiez-Ostkreuz beim Freudenberg-Areal noch mehr sozialverträglichen Wohnraum, weniger Bebauung und mehr Grünfläche forderten, hat sich Franz Schulz vom Investor die Wirtschaftlichkeitsberechnung vorlegen lassen. Daran sei dann ersichtlich gewesen, dass die Grenze dessen, was man fordern könne, erreicht gewesen sei. "Andernfalls hätte Bauwert womöglich Probleme gehabt, Kredite von den Banken zu bekommen", sagt Schulz.

Gemessen am Wohnungsmangel und den rasant steigenden Mieten in Berlin ist das, was man privaten Investoren ohne Gegenfinanzierung abverlangen kann zwar nur ein Tropfen auf den heißen Stein. Aber er ist ein Anfang.