Eine junge, osteuropaische Prostituierte in kurzen Hosen geht am Arm eines älteren, asiatischen Mannes nahe dem Straßenstrich an der Kurfürstenstraße in Berlin im Stadtteil Schöneberg am 30.09.2015 (Quelle: Wolfram Steinberg/dpa).

Edel-Wohnungen an der Kurfürstenstraße - Gegen den Strich

Drogenhandel, Spritzen auf dem Spielplatz, Sex für 20 Euro: Der Straßenstrich an der Berliner Kurfürstenstraße ist berüchtigt. Doch Investoren begeistert die zentrale Lage - sie spekulieren auf einen radikalen Wandel des Kiezes. Von Sebastian Schneider und Robin Avram

Der Makler empfängt in seinem geräumigen Büro, direkt neben der Mall of Berlin. Ein Stapel Hochglanz-Prospekte liegt schon auf dem Tisch. Die drei zum Verkauf stehenden Neubau-Blocks interpretieren "angelsächsische Industrieloft-Architektur" zeitgenössisch, in einer Gegend, die an das New Yorker Szeneviertel Soho erinnere. So verheißt es die Verkaufsbroschüre für das Ensemble "G40": 113 Wohnungen in der Genthiner Straße in Tiergarten, die ihren Preis haben: im Schnitt 6.500 Euro pro Quadratmeter.

Den Reporter, der sich in dem Gespräch als Unternehmensberater ausgibt, interessiert: Wenn ich eine "G40"-Wohnung als Kapitalanlage kaufe, wieviel Geld kann ich damit verdienen? Er wolle ganz ehrlich sein, sagt der Makler, ein Mann Mitte 50, und lehnt sich zurück. Hinter seinem Lächeln schimmert tiefe Müdigkeit. Die Zeiten, in denen man in Berlin sehr hohe Renditen erzielen konnte, seien leider vorbei. Aber drei Prozent, die seien auf jeden Fall drin. Rund 50 Käufer hätten schon zugegriffen. Unternehmer aus China und Russland, Selbstständige aus Süddeutschland. Neulich sei er mit einem Arzt aus Kuwait zum Notar gegangen.

Die Liste mit den verfügbaren Wohnungen zeigt: Am beliebtesten bei den Kapitalanlegern sind die 1- und 2-Zimmer-Apartments, die kann man auch komplett möbliert erwerben, je nach Lage und Größe für 250.000 bis 350.000 Euro. Auf der Bank wirft so ein Betrag heutzutage ja kaum noch Zinsen ab.

Die Penthouses in den oberen Etagen kosten bis zu 1,2 Millionen Euro, sie sind eher für Eigennutzer gedacht. Und bis auf eines alle noch zu haben.

Die Kurfürstenstraße im 360-Grad-Panorama

Sex für 20 Euro

Dort wo das "G40" entstehen wird, stand mehr als 60 Jahre lang das Möbelhaus "Kriegerhome", bis Inhaber Kurt Krieger den Boden für gutes Geld verkaufte. Er mischt selbst im Berliner Immobilien-Monopoly mit, vielleicht brauchte er das Kapital für sein Bauprojekt am Pankower Tor.

An der nächsten Ecke wird an diesem Vormittag gefeilscht, zwischen einem Taxi und einem schwarzen Van. Sie, Ende 40, Netzstrumpfhosen und zu enge Lackleder-Hot-Pants, schüttelt den Kopf. Er, das verschwitzte blaue Shirt spannt über dem Bauch, hebt beschwichtigend die Hände. "Warte, warte!", ruft er und lacht. Bei 20 Euro werden sie sich einig und verschwinden in einem kleinen Park. Ein üblicher Preis für Sex an der Kurfürstenstraße.

Zuhälter mieten die Straße abschnittsweise

Seit etwa 130 Jahren verkaufen Prostituierte hier ihre Körper. Heute wird das Geschäft von zwei arabischen Clans kontrolliert. Sie vermieten den Strich abschnittsweise an Zuhälter, die lassen Prostituierte aus Bulgarien, Ungarn und Rumänien für sich arbeiten - an der Kurfürstenstraße haben sich brutalster Menschenhandel, Ausbeutung und Drogenkriminalität etabliert.

Am Morgen sind viele Gehwege, Parkplätze und Hauseingänge übersät mit benutzten Feuchttüchern und Kondomen. Duschen gibts für die Frauen keine. Der Spielplatz um die Ecke musste zeitweise gesperrt werden, weil dort zu viele Spritzen herumlagen. Viele der Prostituierten sind auf Crystal Meth, Koks oder Heroin. Vor der Zwölf-Apostel-Kirche an der Ecke zur Genthiner Straße stehen jede Woche Obdachlose für einen Teller Suppe an.

Rund 600 neue Wohnungen, Restaurants, Geschäfte

Dass der Strich durch die Turbo-Gentrifizierung verschwindet, glaubt kaum jemand im Viertel. "Wieso sollen die Mädchen hier weggehen? Die haben doch gar keinen Grund", sagt ein Anwohner. Der neue Baustadtrat Ephraim Gothe (SPD) formuliert es so: "Diese Erscheinungen gehorchen anderen Gesetzen als der Immobilienwirtschaft."

Die neuen Investoren aber spekulieren trotzdem darauf, dass sich die Probleme in den kommenden Jahren allmählich lösen, schließlich würden ihre Projekte das Quartier aufwerten. Die Lage ist einfach zu verlockend. Mit der Nähe zu Galerien und Museen werben die Anbieter, auch Ku’damm und Landwehrkanal sind nicht weit weg.

Und deshalb lassen sie insgesamt fast 600 neue Wohnungen, Geschäfte und Restaurants im Viertel bauen, fast alle in der oberen Preisklasse. Das Wort Luxus wollen sie nicht in den Mund nehmen, sie nennen es lieber "werthaltig".

Bauherr der "G40" und des ähnlich noblen "Carré Voltaire", nur wenige hundert Meter entfernt, ist Diamona & Harnisch, ein israelisch-deutscher Zusammenschluss einer Investmentholding und eines Berliner Entwicklers. "Die Investoren kaufen oft schon vor Baubeginn, viele Eigennutzer erst, wenn der Rohbau steht", sagt der Geschäftsführer Alexander Harnisch. Die "G40"-Apartments ließ er Interessierten im Pekinger Finanzviertel vorstellen, die wenigsten waren schon in Deutschland. Auf den Plakaten an der Baustelle werden die Wohnungen nur auf Englisch angepriesen. Das Problem der Entwickler ist jedoch: Ihr Geschäftsmodell steht auf wackligen Füßen.

In unserer beschleunigten, immer virtuelleren Zeit steigt die Sehnsucht nach dem Echten, dem sinnlichen Erleben, nach Haptik und nach Werten von Bestand. In der Kurfürstenstraße entsteht ein Ort, wo sich diese Werte manifestieren. Eine Adresse voller Geschichten und Geschichte. Ein Ensemble, dessen Entstehungsprozess fasziniert."

Auszug aus einem Werbeprospekt für die Luxuswohnungen "Schoenegarten Central"

Zweifel am Geschäftsmodell

Mit 16 bis 18 Euro Kaltmiete könne man als Eigentümer einer der "G40"-Wohnungen rechnen, hatte der Makler dem als Kapitalanleger getarnten Reporter gesagt. Eine solche Miethöhe ist die Voraussetzung für die versprochenen drei Prozent Rendite. Doch gibt es wirklich genügend Menschen, die monatlich bis zu 1.000 Euro kalt für ein Zwei-Zimmer-Apartment bezahlen, wenn sie den Straßenstrich fast direkt vor der Haustür haben?

"Ich habe da große Zweifel, weil man für diesen Preis wesentlich schönere, größere, ruhigere Wohnungen bekommen kann. Insofern kann man sich fragen, ob da nicht am Markt vorbei gebaut wird", sagt der Baustadtrat Ephraim Gothe.

"Die Schallgrenze sind hier 14,50 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter, wer mehr verlangt, wird Probleme haben, Mieter zu finden", so schätzt Dirk Germandi die Nachfrage ein. Er sollte es wissen, denn er baut selbst Apartments in ähnlicher Ausstattung, nur eine Parallelstraße weiter. Er sagt: "Ich bin seit 26 Jahren im Geschäft und habe schon drei Krisen erlebt. Ich habe den Eindruck: Der gesunde Punkt ist längst wieder überschritten."

Germandi hat sein Grundstück schon vor drei Jahren gekauft, die neuen Bauherren aber stehen unter größerem Kostendruck. Weil so viele in Berlin mitmischen wollen und sich gegenseitig hochbieten, haben sich die Grundstückspreise seit 2012 mehr als verdoppelt. Das Geld lässt sich von Anlegern nur durch viel höhere Mieten wieder reinholen.

Die Genthiner Straße in Berlin-Tiergarten mit Blick auf die Zwölf-Apostel-Kirche. Rechts die Baustellle des Wohnungsprojekts "Derff22", aufgenommen am 07.07.17 (Quelle: rbb|24 / Schneider).
"Die Schallgrenze sind 14,50 Euro kalt", sagt Dirk Germandi. Sein Projekt "Derff22" (vorne rechts) entsteht ebenfalls auf einem Grundstück, das früher der Familie Krieger gehörte.

Britischer Investor kauft Mietshaus auf

In diesen Sog der teuren Neubaupreise geraten auch die Menschen, die schon lange im Kiez um die Kurfürstenstraße wohnen. "Leben heißt Veränderung", hieß es in einem Schreiben, in dem Wolfgang Hoth Mitte Juni zu einem Mietergespräch eingeladen wurde.

Seit 1978 wohnt er im vierten Stock eines grauen Eckhauses am Ende der Genthiner Straße. Der Anlass des Briefs: Der britische Investor "Bluerock" hat das Gebäude gekauft und will die Mietwohnungen nun aufwändig sanieren lassen - um sie dann in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Die ersten werden schon zum Kauf angeboten, für 5.000 bis 5.500 Euro den Quadratmeter. "Lytz" soll das Haus nach der Edelrenovierung heißen. Auf den Werbefotos sieht man lachende Kinder auf einem Spielplatz schaukeln.

Der 80 Jahre alte Wolfgang Hoth und seine schwerkranke Frau kommen in dieser Rechnung nicht vor. Es gebe überall neue Umstände, die manchmal Unannehmlichkeiten, oft genug aber auch neue Chancen hervorbrächten, schrieb man ihm in der Einladung. Welche "neuen Chancen" sich für ihn auftäten, das solle ihm bitteschön mal jemand erklären, sagt Hoth.

Wolfgang Hoth, Mieter einer Wohnung in der Berliner Kurfürstenstraße, bedroht von Edelsanierung, aufgenommen am 07.07.17 (Quelle: rbb|24 / Schneider).
Seit fast 40 Jahren lebt Wolfgang Hoth in seiner Wohnung - gerne, wie er sagt.

81 Prozent mehr Miete

Die Kaltmiete für seine 75-Quadratmeter-Wohnung würde nach Berechnungen des Mieterbunds von 545 Euro auf 988 Euro steigen - ein Plus von mehr als 80 Prozent. Hoth wäre raus. Milieuschutz gibt es in seinem Viertel nicht und wenn er, wie es der Bezirk in Aussicht stellt, doch noch kommt - für das Ehepaar wäre es zu spät. "Ich finanziere die Besserverkäuflichkeit der Wohnung, in der ich zufrieden seit fast 40 Jahren lebe - am Ende muss ich ausziehen und diese Typen verdienen sich eine goldene Nase", sagt Wolfgang Hoth.

"Bluerock" stellt Interessenten seines Berliner Immobilienfonds 15 Prozent Rendite in Aussicht - pro Jahr. Die Gebäude durchliefen einen "Verbesserungsprozess, der sehr oft Renovierungen umfassen wird, und sie werden mit einem Gewinn von mindestens 30 Prozent auf den Investitionsbetrag verkauft", heißt es in einer Mitteilung des Unternehmens. Bei einigen Transaktionen könne der Gewinn auf mehr als 50 Prozent steigen. Solche Deals gehen nur auf, wenn man die sanierte Wohnung schnellstmöglich zum Höchstpreis verkauft - was wiederum den Mietspiegel in der Umgebung hochtreibt.

Es kommt eben nicht nur darauf an, dass gebaut wird - sondern was. Am Ende ist das Ergebnis einer Politik, die solche Auswüchse zulässt, eine verödete Stadt."

Wolfgang Hoth (80), Mieter in der Lützowstraße

Wolfgang Hoth stellt sich nun - wie auch andere in seinem Haus - auf einen Rechtsstreit ein, er will der Großrenovierung nicht zustimmen, wie es die Verwaltung mehrfach von ihm gefordert hat.

Dass sein Viertel von den neuen Wohnungen profitiert, könne er sich nicht vorstellen. "Es kommt eben nicht nur darauf an, dass gebaut wird - sondern was. Am Ende ist das Ergebnis einer Politik, die solche Auswüchse zulässt, eine verödete Stadt", sagt Hoth. Er sehe die vielen Kräne und Baustellen jeden Tag und wisse genau: "Nichts davon ist für Leute wie mich vorgesehen."

Bezirk hätte einen Anteil von Sozialwohnungen vorschreiben lassen können

Senat und Bezirk hätten nicht nur in diesem Fall Möglichkeiten gehabt, die Mischung im Viertel besser zu schützen - aber sie haben offenbar nicht nur in Punkto Milieuschutz Chancen vertan. Auf der Brache des ehemaligen Möbel-Hübner-Parkplatzes, genau hinter dem Straßenstrich, wurde vor kurzem die nächste große Baugenehmigung erteilt.

Hier entsteht das Projekt "Schoenegarten Central Berlin". Etwa 20 Prozent der Neubauwohnungen hätte der Bezirk laut dem neuen Baustadtrat Ephraim Gothe (SPD) als Sozialwohnungen vorschreiben lassen können, aber er hat es nicht getan. Gothe kritisiert seinen Vorgänger indirekt: "Es hätte die Möglichkeit gegeben, einen Anteil zu erzwingen. Diese Chance wurde aber nicht wahrgenommen – bedauerlicherweise."

Der damalige Baustadtrat Carsten Spallek (CDU) widerspricht, nach Veröffentlichung dieses Beitrags: "Das vom Senat verabschiedete Modell der kooperativen Bauland-Entwicklung war zum damaligen Zeitpunkt nicht anwendbar." Aussage gegen Aussage.

Blick auf die Baustelle eines Wohnungsprojektes an der Ecke Kurfürstenstraße und Genthiner Straße, auf dem früheren Parkplatz von "Möbel Hübner" in Berlin-Mitte, am 20.06.17 (Quelle: rbb|24 / Schneider).
Auch auf der Brache des ehemaligen "Möbel Hübner"-Parkplatzes sollen Luxuswohnungen entstehen.

160 Luxus-Apartments - angeboten in Shanghai

Nun werden es eben 160 Luxus-Apartments und Geschäfte. Noch gibt es nicht mal ein Fundament, nichts als Erdhügel sind auf der eingezäunten Ödnis zu sehen. Aber das stört die Vermarkter nicht. Im kommenden Dezember wollen sie die Wohnungen Investoren auf einer Messe in Shanghai verkaufen.

Es gilt, Anleger, die tausende Kilometer entfernt leben, davon zu überzeugen, dass das Geschäft mit dem Berliner Betongold auf kühl kalkulierten Fakten beruht. Dass es nur logisch wäre, wenn die Immobilienpreise der deutschen Hauptstadt weiter an das Niveau von Paris oder London heranwachsen. Woher soll ein chinesischer Geschäftsmann auch wissen, dass 27 Jahre nach der Wiedervereinigung nahe des Potsdamer Platzes immer noch triste Plattenbauten stehen und organisierte Verbrecher den Straßenstrich beherrschen?   

Die Kurfürstenstraße sei eine Gegend mit "großem Entwicklungspotential", verspricht der "Schönegarten"-Anbieter in seinem Verkaufsprospekt. Wie teuer die Wohnungen genau werden, wieviele schon verkauft wurden - diese Fragen von rbb|24 hat er nicht beantwortet. "Straßenseitig zeigt sich das bunte Berlin", heißt es stattdessen, recht treffend. "Und im Innenhof wird eine grüne Oase entstehen, welche den Großstadttrubel vergessen lässt."

Anmerkung: Erst nach Veröffentlichung dieses Textes beantwortete der frühere Baustadtrat von Mitte, Carsten Spallek (CDU) eine frühzeitig gestellte rbb|24-Anfrage. Seine Antwort haben wir nachträglich in den Text eingearbeitet.

Sendung: radioeins, 13.07.17, 17.12 Uhr

Beitrag von Sebastian Schneider und Robin Avram, rbb|24

Kommentar

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6 Kommentare

  1. 6.

    Machen Sie die Investoren nicht so schlecht? Spekulation mit Wohnraum in diesen Preisregionen gehört sich einfach nicht. Hätten wir hier noch eine soziale Marktwirtschaft, die diesen Namen verdient, wäre so etwas auch nicht möglich. Wenn manche ausl. Investoren nicht wissen wohin mit ihrem Geld und sich einreden lassen, sie könnten 15% Rendite erwirtschaften mit überteuerten Immobilien, seis drum. Aber es dürfen dabei keine Mieter zu ehemaligen Mietern werden. Dann sollen die Russen und Chinesen doch bitte mit Kunst/Oldtimern/Briefmarken/weiss der Teufel was spekulieren. Aber nicht mit knappen, schützenswerten Gütern, die Grundbedürfnisse sind.

  2. 4.

    Das ist nicht richtig.
    Ich als Immobilienjournalistin kenne die Fa cts.
    Machen Sie die Investoren nicht zu schlecht.

  3. 3.

    Wir haben diese Form der verdeckten Recherche gewählt,
    um zu erfahren, mit welchen Argumenten potentiellen Kapitalanlagern der Kauf
    der Wohnungen angepriesen wird. Bei einer Anfrage über die Pressestelle
    hätten wir diese Auskünfte möglicherweise so nicht bekommen.
    Selbstverständlich haben wir dem Projektentwickler im Anschluss
    im Rahmen einer schriftlichen Anfrage die Möglichkeit gegeben,
    zu den Auskünften des Maklers Stellung zu nehmen. Er
    hat die Angaben bestätigt.

  4. 2.

    16 - 18 € / qm Kaltmiete an der Genthiner Str. , dadurch 3% Rendite, an anderer Stelle 15%... Was passiert hier? Ist das die schöne neue Welt, wenn Immobilienfuzzis von wer weiß wo hierzulande die Wohnungen für deren (Alt-)Mieter unbezahlbar machen, damit Investoren von wer weiß wo ihre Rendite machen? Dieses kapitalistische Spielchen mit dem schützenswerten Grundbedürfnis "Wohnen" ist zum Kotzen, Entschuldigung. Und was schreiben Sie da so lapidar: 2 Araber-Großfamilien vermieten Berliner Strassen abschnittsweise an Zuhälter, die dann dort osteuropäische Prostituierte ausbeuten? Pfeifen das die Spatzen von den Dächern? Oder wissen Polizei und Verwaltung davon und TUN ETWA NICHTS DAGEGEN? Könnten Sie dann bitte hier sagen wie die beiden Namen dieser kriminellen Arabersippen lauten, dann würde ICH die nämlich gerne anzeigen.

  5. 1.

    Warum tarnt sich der Reporter?Als Immoblienjournaliist erfährt er die Fa
    cts ebenso.

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