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Sanierung kostet Mieter viel

Mehr als zwei Drittel der Gebäude in Deutschland sind in schlechtem Zustand. Durch ihre Schornsteine verpufft viel zu viel Energie. Es muss also dringend saniert werden. Nur: Wer soll das alles bezahlen? Klar ist, dass die Mieten dadurch weiter steigen werden.

Die Bundesregierung verfolgt ehrgeizige Ziele. So soll der Wärmeenergiebedarf bis 2020 um 20 Prozent, bis 2050 um 80 Prozent sinken. Dazu muss der Gebäudebestand umfangreich saniert werden. Studien zufolge sind bei den Altbauten 70 Prozent überhaupt nicht gedämmt. Und auch die Heizungsanlagen sind zu 70 Prozent völlig veraltet. Das Problem: Solche Investitionen sind teuer - und das betrifft häufig auch die Mieter.

Elf Prozent der Investitionskosten darf der Vermieter auf die Jahresmiete umlegen. Bei 10.000 Euro wären das 1.100 Euro mehr Miete pro Jahr, also 91,67 Euro pro Monat. Dagegen können sich Mieter nur wehren, indem sie sich auf die Härtefall-Regelung berufen. Ein Härtegrund kann zum Beispiel vorliegen, wenn ein älterer Mieter durch die Baumaßnahmen gesundheitlich stark beeinträchtigt wäre oder wenn die Wohnung über Monate nicht bewohnbar ist. Außerdem können Mieter geltend machen, dass Sie die zu erwartende Mieterhöhung nicht bezahlen können. Im Zweifelsfall entscheidet dann das Gericht. Klappt es mit der Härtefall-Regelung nicht, haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Sie kommen dadurch früher aus ihrer Wohnung raus und müssen bis dahin auch nicht die Mieterhöhung bezahlen.

Will ein Hausbesitzer sanieren, muss er seine Mieter darüber informieren. Spätestens drei Monate vor Baubeginn muss er schriftlich ankündigen, welche Bauarbeiten geplant sind, wie lange sie dauern und welche Mieterhöhung auf die Mieter zukommt.

Nicht jede Baumaßnahme gilt allerdings als Sanierung. Wenn zum Beispiel die Heizung kaputt ist, muss der Vermieter sie reparieren lassen. Und das auf eigene Kosten. Anders, wenn er eine modernere Heizung einbauen lässt und sie danach weniger Energie verbraucht. Solche Investitionen darf der Vermieter teilweise auf die Mieter umlegen. Wird die Modernisierung gleichzeitig mit einer ohnehin anstehenden Reparatur erledigt, müssen die Kosten für die Reparatur aus der Investition herausgerechnet werden. Mieter sollten deshalb genau prüfen, um welche Arbeiten es sich handelt.

Die Mieterhöhung wird in der Regel ab dem dritten Monat nach Ende der Baumaßnahmen wirksam. Der Vermieter darf das Mieterhöhungsschreiben erst verschicken, wenn die Sanierung abgeschlossen ist. Trifft der Brief im Mai ein, muss der Mieter ab 1. August mehr bezahlen. Der Termin verschiebt sich um sechs Monate, wenn der Vermieter die Mieterhöhung vor Beginn der Arbeiten nicht oder um mehr als zehn Prozent zu niedrig angekündigt hatte.

Glück haben Mieter mit Staffelmietvertrag. Denn dann muss der Eigentümer die Modernisierung allein finanzieren.

Experte im Studio: Ulrich Ropertz, Deutscher Mieterbund

Beitrag von Christine Schaller