Ein digitales Thermometer, das einen Innentemperatur von 16,7 Grad Celcius anzeigt und dabei vor eine Heizung gehalten wird, deren Thermostat auf Stufe fünf steht (Quelle: IMAGO/suedraumfoto)
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Mo 15.02.2021 | Interview | Lesedauer etwa 5 Minuten - Mietrecht: Wenn das Wohnen unmöglich wird

Bei diesen Mängeln steht Ihnen eine Ersatzwohnung zu

Schimmelige Wände, defekte Heizungsanlage, schwerwiegende Mängel in der Bausubstanz: Wenn die Mietwohnung zur Mangelwohnung wird, müssen Mieterinnen und Mieter das nicht einfach hinnehmen. SUPER.MARKT hat Reiner Wild, Geschäftsführer beim Berliner Mieterverein, gefragt, wann Bewohner eine Mietminderung durchsetzen können und unter welchen Umständen Vermieterinnen und Vermieter eine Ersatzwohnung stellen müssen.

SUPER.MARKT: Welche Mängel rechtfertigen eine Mietminderung?

Reiner Wild: Ein Mangel liegt vor, wenn die Mietsache so beschaffen ist, dass der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann, wie er es normalerweise erwarten darf. Die Juristen sagen: Wenn der Ist-Zustand der Mietsache, der tatsächliche Zustand der Wohnung, von dem Soll-Zustand - Zustand, in dem sich die Wohnung nach Vertrag oder Gesetz gewöhnlich befinden sollte - negativ abweicht. Typische Mängel sind: Undichte Fenster, Feuchtigkeitsschäden und -flecken, defekte Heizung und/oder Warmwasseraufbereitung, verstopfte Abflüsse usw.
 
Eine Mietminderung kommt nur in Frage, wenn die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung spürbar beeinträchtigt ist. Führt ein Mangel oder Fehler nur zu einer unerheblichen Beeinträchtigung für den Mieter, kann er zwar Abhilfe, d.h. Instandsetzung verlangen, nicht aber die Miete kürzen. Beispiele für derartige unerhebliche Beeinträchtigungen können Haarrisse an der Zimmerdecke oder eine defekte Glühlampe im Hausflur sein. Die Minderung erfolgt von der Warmmiete.

Bei welchen Mängeln muss der Vermieter eine Ersatzwohnung stellen?

Ist der Aufenthalt in der Wohnung durch einen Mangel oder durch Baumaßnahmen stark beeinträchtigt, kann eine Ersatzwohnung notwendig sein. Der Aufenthalt ist oft dann nicht mehr zumutbar, wenn die Wasserversorgung oder die Abwasserlösung nicht mehr gewährleistet, die Stromversorgung unterbrochen oder die Beheizungsmöglichkeit ausfällt. Aber auch gravierende Wassereinbrüche können ein Verlassen erfordern.
 
Mängel sind grundsätzlich unverzüglich vom Vermieter zu beseitigen. Um die Mieteransprüche zu wahren, ist eine Fristsetzung im Rahmen der schriftlichen Mängelanzeige durch den Mieter vonnöten. Bei Mängeln, die eine Ersatzwohnung notwendig machen könnten, ist eine kurze Frist – ein bis drei Tage – angemessen. Eine Pflicht zur Ersatzwohnraumstellung besteht aber nicht. Ist der Vermieter von sich aus nicht bereit, eine Ersatzwohnung bei länger anhaltender Beeinträchtigung zu stellen, muss der Mieter aktiv werden.

Wie setze ich das durch?

Die gerichtliche Durchsetzung einer Ersatzwohnung ist meist zu langwierig. Mieter müssen leider oft selbst eine alternative Unterkunft suchen. Das können auch Pensionen oder Hotelzimmer sein. Die in diesem Zusammenhang entstehenden Aufwendungen kann der Mieter vom Vermieter zurückverlangen.

Welche Ansprüche darf ich hier stellen? Muss die Ersatzwohnung beispielsweise gleichwertig zu meiner gemieteten Wohnung sein?

Auch eine vom Vermieter gestellte Ersatzwohnung muss zumutbar sein. Genaue Kriterien gibt es nicht. Zu berücksichtigen ist sicher auch die Dauer der Ersatzwohnungsnutzung sowie die Größe und Ausstattung der Ersatzwohnung.

Darf ich die Miete weiterhin mindern, obwohl ich eine Ersatzwohnung erhalten habe?

Das hängt sehr stark vom Einzelfall ab. Ist eine Wohnung komplett unbenutzbar und auch das Inventar musste heraus, kann die Miete um 100% gemindert sein und man zahlt dann für die Ersatzwohnung den konkret geforderten Mietpreis. Das gilt auch, wenn man in eine Pension ausweichen muss, wobei dann gegenüber der üblichen Mietzahlung unter Umständen weiterer Mehraufwand entsteht. Sinnvoll ist, mit dem Vermieter eine Vereinbarung über alle mit dem Verlassen der Wohnung erforderlichen Maßnahmen und den daraus folgenden Belastungen zu schließen.

Vielen Dank, Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins