Jeder Erbe hat zunächst mal einen Steuer-Freibetrag: Der Ehepartner 500.000 Euro, Kinder, Stiefkinder und Adoptivkinder 400.000 Euro, Enkelkinder 200.000 Euro, Urenkel, Eltern und Großeltern 100.000.
 
Erben drei Kinder ein Haus im Wert von 1.100.000 Euro, addieren sich die Freibeträge auf 1.200.000 Euro – das Erbe wäre damit steuerfrei. Zwei Kinder kämen nur auf einen Freibetrag von 800.000 Euro und müssten noch 300.000 Euro versteuern – zu einem Steuersatz von elf Prozent (Steuerklasse I). Das wären 33.000 Euro. Ein Einzelkind müsste sogar 700.000 Euro zu einem Steuersatz von 15 Prozent versteuern, stolze 105.000 Euro. Befreit von der Steuer sind alle, die selbst für mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnen.

Schenkung der Immobilie

Eine Alternative wäre die Schenkung der Immobilie zu Lebzeiten der Eltern, besonders dann, wenn die Freibeträge nicht reichen, um die Immobilie steuerfrei zu übertragen. Das Einzelkind, das eine Immobilie im Wert von 1.100.000 erben würde, müsste möglichst früh den ersten steuerfreien Anteil von 400.000 Euro im Grundbuch überschreiben bekommen. Zehn Jahre später weitere 400.000 Euro, denn bei einer Schenkung erneuert sich der Freibetrag alle zehn Jahre. Wenn die Eltern früh genug mit den Schenkungen beginnen, besäße das Kind die Immobilie nach 30 Jahren völlig steuerfrei.
 
Wichtig: Die eigene Versorgung sollte bei einer Schenkung gesichert sein. Ab der Eintragung der neuen Eigentümer im Grundbuch kann der Schenker die Immobilie nicht mehr verkaufen oder als Kreditsicherung verwenden. Generell sollte die Immobile abbezahlt sein. Es gibt kaum Möglichkeiten, eine Schenkung rückgängig zu machen. Die Erben dürfen die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nicht zum Verkauf anbieten. Nicht zuletzt muss der Vertrag notariell beglaubigt sein – nur so ist die Schenkung verbindlich.