Landeseigene Wohnungsgesellschaften in der Krise - "Wäre ich eine Bank, würde ich ihnen keine Kredite mehr geben"

Mi 14.12.22 | 06:02 Uhr | Von Ute Barthel, Jana Göbel und Thorsten Gabriel
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Archivbild: Ein Baugerüst steht an der Fassade von einem nicht fertig gebauten Wohnhaus auf einer Baustelle im Berliner Süden. (Quelle: dpa/M. Skolimowska)
dpa/M. Skolimowska
Audio: rbb24 | 14.12.2022 | Ute Barthel | Bild: dpa/M. Skolimowska

Die landeseigenen Wohnungsunternehmen können die Last kaum noch stemmen: Sie sollen Wohnungen bauen, ankaufen, modernisieren und günstig vermieten - eine Zerreißprobe, die immer schwieriger wird. Von U. Barthel, J. Göbel und T. Gabriel

  • Die landeseigenen Berliner Wohnungsunternehmen haben im Juni erneut bekräftigt, bis 2026 35.000 neue Wohnungen zu errichten. Das Ziel scheint nicht mehr realisierbar.
  • Die Corona-Krise und die Krise im Baugewerbe setzen den Wohungsunternehmen zu. Die Verschuldung steigt zunehmend.
  • rbb-Recherchen zeigen, dass das Land die Wohnungsunternehmen mit einem Milliardenbetrag absichern muss.

"Zaubern können wir auch nicht", sagt Jörg Franzen und blickt in die Gesichter der Baufachleute im Berliner Abgeordnetenhaus. Bei einer Anhörung im November versucht sich der Chef der landeseigenen Gesobau als Sprecher der landeseigenen Wohnungsunternehmen nicht daran, die Situation schönzureden.

Schon seit langem ächzen die städtischen Gesellschaften unter den Erwartungen aus der Politik, die an sie gerichtet sind. Die nun in die Höhe geschnellten Baukosten und Bauzinsen verschärfen alles nur noch. "Das ist ein extremer Killer für Investitionen, wenn man relativ feststehende Einnahmemöglichkeiten hat."

Für Franzen steht fest: Es müssen dringend Prioritäten gesetzt werden. Neubau, Ankauf, Modernisierung und niedrige Mieten - das alles sei nicht zusammen machbar. Dass der Manager nicht überdramatisiert, macht auch Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) in der gleichen Ausschusssitzung deutlich. Es sei problematisch, die vereinbarten Neubauziele zu halten, wenn die landeseigenen Gesellschaften gleichzeitig wirtschaftlich bleiben sollen.

Ein Spagat zwischen günstigen Mieten und teurem Neubau

Im "Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen in Berlin" hatten die sechs landeseigenen Unternehmen im Juni bekräftigt, am Ziel festzuhalten, in dieser Wahlperiode insgesamt 35.000 neue Wohnungen zu errichten. Macht 7.000 pro Jahr.

Im vergangenen Jahr waren es gut 3.300 Wohnungen. In diesem werden es nach rbb-Informationen rund 6.500 sein. Für die Gesellschaften ist das zwar ein Rekordwert, doch der Rückstand aus den Vorjahren ist so hoch, dass er bis Ende 2026 wohl nicht aufgeholt werden kann.

Die allgemeine Krise im Bausektor, die einerseits dem Krieg in der Ukraine, andererseits der Corona-Pandemie geschuldet ist, schlägt auch bei den landeseigenen Unternehmen voll durch - oder besser: kommt noch obendrauf. Denn nicht nur aus Sicht der Gesellschaften selbst wird ihnen schon seit Jahren viel abverlangt. Auch Konstantin Kholodilin vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) attestiert den landeseigenen Wohnungsunternehmen, dass ihnen zu viel aufgebürdet wird.

"Sie sollen günstige Mieten von 6,28 Euro pro Quadratmeter sichern und außerdem bauen, Wohnbestände ankaufen und sanieren. Das ist ein schwieriger Spagat", sagt der Ökonom. "Auf der einen Seite die Einnahmen zu bremsen, auf der anderen Seite die Kosten zu erhöhen, das ist fast unmöglich."

Landeseigene Wohnungsunternehmen sind hoch verschuldet

Kholodilin forscht seit zehn Jahren zum Thema Wohnen und Bauen am DIW. Für den rbb hat er die Bilanzen der landeseigenen Wohnungsunternehmen ausgewertet. Deren Verschuldung ist hoch, stellt er fest. Zu 75 Prozent arbeiteten sie mit Fremdkapital, ein Unternehmen sogar mit mehr als 90 Prozent. "Ich bin keine Bank, aber wenn ich eine Bank wäre, würde ich ihnen keine Kredite mehr geben", sagt Kholodilin.

Die Schuldenlast der Unternehmen wächst immer - allein im zurückliegenden Geschäftsjahr 2021 stieg sie um fast 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Für alle sechs Gesellschaften liegen die Schulden jetzt bei 17 Milliarden Euro. Ein Drittel der Mieteinnahmen geht bereits für Kreditabzahlungen drauf. Zudem leiden die landeseigenen Unternehmen zurzeit unter Mietausfällen, weil viele private Haushalte mit den gestiegenen Energiekosten zu kämpfen haben.

Zuschuss vom Land für die städtischen Wohnungsunternehmen

Um die sechs Unternehmen finanziell zu stützen, hat die rot-grün-rote Koalition in ihrem Nachtragshaushalt zusätzlich 33 Millionen Euro bereitgestellt. Doch das werde nicht reichen, prognostiziert Kholodilin. Er fürchtet, dass die landeseigenen Wohnungsgesellschaften deutlich mehr Geld vom Land benötigen, um wirtschaftlich stabil zu bleiben. Das deckt sich mit Informationen von rbb|24 Recherche: In Kreisen der städtischen Wohnungswirtschaft ist bereits von einem Milliardenbetrag die Rede, den Berlin bald zuschießen müsse, um die Unternehmen abzusichern.

Auch Reiner Braun vom Berliner Institut Empirica schließt sich dieser Einschätzung an: Angesichts der Situation könne sogar wieder über Privatisierungen landeseigener Wohnungsunternehmen diskutiert werden, wenn diese mit Reparaturen und Instandhaltungen in ihren Beständen nicht mehr hinterherkämen. Fast ein Drittel der landeseigenen Wohnungsbestände ist nach Angaben des Verbandes der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen (BBU) sanierungsbedürftig. Was Privatisierungen angeht, ist allerdings auch nach der Wiederholung der Abgeordnetenhauswahl im Februar derzeit keine Koalition denkbar, die darüber ernsthaft nachdenken würde.

Auch private Wohnungsbauer ausgebremst

Dass die Landesunternehmen in einer schwierigen Lage stecken, bekommt auch die Privatwirtschaft zu spüren. Nicht nur, weil sie selbst viele Projekte wegen explodierender Baupreise neu kalkulieren oder zurückstellen muss. Marcus Becker, der Geschäftsführer von Kondor Wessels Bouw Berlin und gleichzeitig stellvertretender Präsident des Bauindustrieverbands Ost, merkt das auch an der Nachfrage der öffentlichen Hand. Rund 3.500 Wohnungen hat sein Unternehmen in den vergangenen drei Jahren in Berlin errichtet, viele davon schlüsselfertig für die landeseigenen Wohnungsunternehmen.

Andere deutsche Kommunen hätten auch in diesem Jahr weiteren Neubau bestellt, doch aus Berlin sei 2022 kein einziger neuer kommunaler Auftrag bei ihm eingegangen, sagt Becker. Es sei frustrierend, wenn man sehe, wie die Politik in den Markt eingreife, sie versuche zu steuern, aber ohne Erfolg.

100.000 neue Wohnungen nicht zu schaffen

Dabei hatte die Regierende Bürgermeisterin Franziska Giffey (SPD) mit ihrem "Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen" in der ersten Jahreshälfte noch Hoffnungen geschürt. Der Neubau sollte durch ein neues Miteinander von Staat und Wohnungswirtschaft angekurbelt werden. Im Gegenzug gab es in einem gemeinsam unterzeichneten Bündnispapier im Juni die Zusage der Wohnungswirtschaft, sich für mehr Mieterschutz stark zu machen.

Dass die landeseigenen Unternehmen beim Neubau zulegen konnten, kann allerdings kaum darüber hinwegtäuschen, dass die angestrebten 100.000 neuen Wohnungen in dieser Wahlperiode (die trotz Wiederholungswahl planmäßig bis 2026 weiterläuft) nicht mehr zu schaffen sein werden. Denn auch 2022 gingen die Baugenehmigungszahlen weiter zurück. Die Logik ist simpel: Wohnungen, die heute nicht genehmigt wurden, können morgen nicht gebaut werden.

"Bündnis für Wohnungsneubau" mit überschaubarer Bilanz

Auch beim Mieterschutz hat sich sechs Monate nach der gemeinsamen Bündnisvereinbarung wenig getan. Das zumindest geht aus einer Antwort des Senats an die Grünen-Abgeordnete Katrin Schmidberger hervor, die dem rbb exklusiv vorliegt. Sie schickte der Stadtentwicklungsverwaltung einen umfangreichen Fragenkatalog, etwa zu den vereinbarten Quoten bei Neuvermietung an einkommensschwächere Mieterinnen und Mieter oder zum Thema "mehr Transparenz bei Mietnebenkosten".

Die Antworten fallen so knapp wie ernüchternd aus. "Die Bündnispartnerinnen und -partner halten sich eigenverantwortlich an die im Bündnis vereinbarten Verpflichtungen", heißt es da lapidar. Will heißen: Bislang hat noch niemand nachgeschaut, ob die beteiligten Wohnungsunternehmen damit begonnen haben, ihre Zusagen auch in die Tat umzusetzen.

Auch bei der Frage, mit welchen weiteren Unternehmen der Senat Gespräche führe, um sie von einem Beitritt zum Bündnis zu überzeugen, fällt die Antwort ausweichend aus: "Der Senat führt Gespräche mit interessierten großen Wohnungsunternehmen, die bislang noch nicht dem Bündnis beigetreten sind, um den Kreis der Bündnispartnerinnen und Bündnispartner zu erweitern." Bislang haben von privater Seite nur Vonovia und die Adler Group die Bündnisvereinbarung vom Juni unterschrieben.

Sendung: rbb24, 14.12.2022, 16:00 Uhr

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61 Kommentare

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  1. 61.

    Linksreaktionäre rückwärtsgewandte (Versager) Ideen, wonach es „Brötchenpreise nach Einkommen“ auch bei Mieten geben müsste, ist zutiefst unsolidarisch gegenüber den Einzahlern. Ja es beleidigt deren Anstrengungen und schafft Wettbewerber um die Wohnungen von Leuten, die Anspruch und Geldbeutel nicht „unter einem Hut kriegen“.
    Für Ihr letztes 1/3, die es sich nicht leisten können, gibt es Lösungen: Von höheren Anstrengungen für die Bedürfnisse und Chancennutzung bis zu solidarischen Hilfen wie Wohngeld. Das muss man im Einzelfall betrachten. Wo gibt es das denn sonst noch?

  2. 60.

    "Die immer gleichen Lügen, Auslassungen und Verdrehungen. Die Wohnungsbestände Berlin wurden genau einmal verkauft und zwar aufgrund des Bankenskandals der Herren Diepgen und Landowsky."

    Zudem ist solcher Ausverkauf in vielen Städten seit den 1990ern betrieben worden. Galt weit über Parteigrenzen als das Nonplusultra und State of the Art des Wirtschaftens. Die, die es damals schon besser wussten, weil sie nicht bloss im 5-Jahresplan von Bilanzen und Exceltabellen ticken, sind als "ideologisch" /"gestrig" denunziert worden. Bis heute als faktisch rechter, asozialer, rein wirtschaftsliberaler Mainstream in der Volkswirtschaft dominant.

    Wir sollten als Gemeinwesen, dass die wirtschaftswissenschaftlichen Fakultäten finanziert, endlich bessere Ergebnisse einfordern. Statt Armeen zu finanzieren, die glauben man brächte ihnen Casino-Spielsysteme bei. Um möglichst viel persönliches Privateigentum anzuhäufen. Das ist nicht Interesse des Gemeinwesens, das die Uni-Abschlüsse finanziert.

  3. 59.

    OlegMittwoch, 14.12.2022 | 13:17 Uhr
    Antwort auf [Martina] vom 14.12.2022 um 12:24
    "Viel geschrieben, aber alles auch durchgekaut und bekannt.
    Erbpacht gibt es ja bereits."

    Schön das Sie das schreiben. Selbstverständlich sieht die Verfassung in vielfacher Hinsicht Gemeinwohl, Gemeinsinn und vergesellschaftete Eigentumsverhältnisse vor.
    Nun bräuchte es nur noch die Politik, vor allem aber den gesellschaftlichen Konsens, (also die Wahlergebnisse) die Sache auf die Beine zu stellen.
    Da sehe ich aber wenig, Zumal da wo es am dringendsten gebraucht und gestaltet werden muss, Privateigentum und Spekulation vorherrscht. Das weiss auch der CDU /FDP- und wirtschaftsliberale SPD-Wahlkreisabgeordnete. Was erzählt er seinem Wähler in Wohnungsnot? "Blackrock baut halt was anderes - die reden nicht mal mit mir"?
    Und das ist gut so? Weil irgendwie Freiheit? Gehört ihnen ja?

  4. 58.

    Es geht wohl nur über Erbpacht oder Wohngeld.

    Sonst baut niemand mehr, die Mieten steigen.

    In den letzten Jahren wurde GENAU DAS doch immer gepredigt.

    Geben Sie es zu?

    Die jetzige Politik hat das Problem in keiner Weise in den Griff bekommen sondern als Brandbeschleuniger gewirkt.

    Können Sie auch dies unterstreichen?

    Mit 6 Euro gehen alle pleite, egal ob privat oder landeseigen.

    Stimmt tendenziell auch, oder?

  5. 57.

    Horst Berlin Mittwoch, 14.12.2022 | 13:28 Uhr
    Antwort auf [Martina] vom 14.12.2022 um 12:24
    **Sie haben den Artikel nicht gelesen, oder? Wo ist der Bezug bitte zu diesen dramatischen Ergebnissen?
    "(...)Um die sechs Unternehmen finanziell zu stützen, hat die rot-grün-rote Koalition in ihrem Nachtragshaushalt zusätzlich 33 Millionen Euro bereitgestellt. Doch das werde nicht reichen, prognostiziert Kholodilin (...)"**

    Tja. Dann beschäftigen Sie sich einmal mit den Mechanismen und Strukturen des Immobilienmarktes. Der offenbar Preissteigerung kann. Aber dabei nicht einmal den Wohnraum erstellt der gebraucht wird. Bodenpreise, Erstellung und Unterhalt ist ja nun für eine Volkswirtschaft keine neue Aufgabe. Was also läuft strukturell schief? Offenbar hat Jahrzehnte Wirtschaftsliberalisierung die fürs Gemeinwesen brauchbaren Ergebnisse nicht gebracht. Das (Boden)Spekulation Gemein(sinn)-Ökonomie "unrentabel" macht...das ist doch eine Binsenweisheit.

  6. 56.

    Der zweite Weltkrieg hat auch mittelbare Auswirkung auf den Berliner Wohnungsmarkt, bis heute.

    Die DDR auch.

    Nun auch noch Ukraine, das auch.

    90er Jahre, ja.

  7. 55.

    "Erst das Tafelsilber für´n Appel und ´n Ei verscherbeln und dann teuer zurückkaufen, um Mieter zu schützen. Den Fehler haben unsere Senatoren für Bauen/Wohnen sowie Finanzen oft genug gemacht. "

    Die immer gleichen Lügen, Auslassungen und Verdrehungen. Die Wohnungsbestände Berlin wurden genau einmal verkauft und zwar aufgrund des Bankenskandals der Herren Diepgen und Landowsky.

  8. 54.

    HorstBerlinMittwoch, 14.12.2022 | 10:43 Uhr
    **Da sieht man, dass es nicht gut ist, wenn man eine zu geringe Miete nimmt. Das führt zu folgendem Ergebnis: "(...) Fast ein Drittel der landeseigenen Wohnungsbestände ist nach Angaben des Verbandes der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen (BBU) sanierungsbedürftig (...)"**

    Was sagt uns das? Ich gehöre zu jenen sehr vielen (mehr als 1/3) die nicht zwischen 3 und 3500 Netto /Monat erlösen. Wenden Sie sich also bitte an die Herren der Exceltabellen, Master der Stück- und Lohnstückkosten, die offenbar in ihren Rendite-Rechnungen davon ausgehen, ich müsse weniger von meinem Monatsnetto für Miete aufwenden.
    Von mir aus kann die Vermieterin 10.000 Euro im Monat haben. Wenn ich mindestens 40.000 verdiene. Das sind nur Zahlen mit oder ohne Nullen. Es gibt die Lohnarbeit in dem Masse nicht, wie sie vom geheimnisvollen wesenhaften Wesen "Immobilienmarkt" erwartet wird. Kann ich nicht helfen. Und mehr als 1/3 der Bevölkerung ebenso nicht.

  9. 53.

    "Herr Kholodin forscht seit zehn Jahren zum Theme Wohnen und Bauen am DIV, und das was er uns über die hiesige landeseigene Whnungsbauunternehmen zu berichten hat, das ist höchst unerfreulich,...."

    So, so, ein Cheflobbyist einer lupenreinen Lobbyorganissation "forscht" also und kommt zu dem gewünschten Ergebnis seiner Auftraggeber.

    "Das DIW wird im Transparenzregister der EU als Lobby-Organisation geführt und gilt als Befürworterin einer nachfrageorientierten Wirtschaftspolitik."

  10. 52.

    Zusammenhänge sollten Sie sich als heute Volljähriger auch erschließen können. Oder alternativ die gleichen Fehler bspw. im Wohnungssektor wieder machen. Das wäre dann halt dumm.

  11. 51.

    Sie haben den Artikel nicht gelesen, oder? Wo ist der Bezug bitte zu diesen dramatischen Ergebnissen?
    "(...)Um die sechs Unternehmen finanziell zu stützen, hat die rot-grün-rote Koalition in ihrem Nachtragshaushalt zusätzlich 33 Millionen Euro bereitgestellt. Doch das werde nicht reichen, prognostiziert Kholodilin (...)"

  12. 50.

    Ihre Wahrnehmung ist ja lustig, doch gibt es dazu auch Fakten? Die viel zu mieterfreundliche Rechtssprechung in Deutschland basiert auf Bundesgesetzen. Es wäre schön, wenn auch im Wohnungsrecht analog die Änderungen des Verbraucherschutzes aus 2020 wieder mehr Rechtsprechung auf Augenhöhe ermöglichen, weil es für Vermieter fast unmöglich ist, sich von falsch verhaltenden Mietern wieder zu trennen. Das muss ein Ende haben, damit wieder mehr Menschen überhaupt die Lust haben, privat Wohnraum einem anderen Menschen zur Verfügung zu stellen.

  13. 49.

    Viel geschrieben, aber alles auch durchgekaut und bekannt.

    Erbpacht gibt es ja bereits.

  14. 48.

    Hier muss die Politik dringend und zeitnah die Mieten zum Schutz der Mieter erhöhen. Für alle sechs Gesellschaften liegen die Schulden jetzt bei 17 Milliarden Euro. Ein Drittel der Mieteinnahmen geht bereits für Kreditabzahlungen drauf. Wenn die Mieteinnahmen der 351.689 landeseigenen Wohnungen in Berlin nicht maximal möglichst erhöht werden, sind diese sonst bald Pleite. Die Mieter haben also nur die Wahl, wann die kostendeckende Miete kommt, jetzt mit landeseigen Vermieter oder nach Verkauf mit einem privaten Vermieter. Alternativ könnte man darüber nachdenken, die Mieter anzubieten, einen Teil der Wohnung als Anteilseigner mit 10-49% an ihrer eigenen Wohnung zu erwerben mit Förderkrediten des Landes Berlin, auch dadurch könnte versucht werden, Wirtschaftlichkeit herzustellen und eine externe Privatisierung durch Miteigentum zu vermeiden.Ein weiter so ist angesichts der Ergebnisse sehr unwahrscheinlich, weil es ein Sterben auf Raten wäre.

  15. 47.

    Richtig, es wird Zeit für Schröder 2.0.

    Die SPD scheint es zu erkennen.

    https://www.fr.de/politik/lassen-rente-olaf-scholz-spd-will-mehr-menschen-bis-zum-renteneintrittsalter-arbeiten-91968883.html

  16. 46.

    ...ehrlich gesagt, ich bin ziemlich blöde, ja wirklich, können Sie mir glauben...
    ...ich versteh meistens kein Wort, was Sie in Ihren Kommentaren so schreiben...
    ...Fachchinesisch hoch drei...
    ...können Sie ein bissel einfacher schreiben, das wäre schön, bzw. hilfreich.

  17. 45.

    „vorgeschlagene Vulgär-Ultra-Neoliberalismus“
    Niemand hat das vorgeschlagen. Können Sie lesen? Halten Sie die Ihnen gegenüber für blöde?
    Kennen Sie die Macht der lenkenden Anreize um gesellschaftliche Ziele zu erreichen? Das macht Mühe und Arbeit, erfordert Weitsicht aber vor allem muss man Ziele benennen können. Haben Sie diesbezüglich welche?

  18. 44.

    Hier muss die Politik dringend und zeitnah die Mieten zum Schutz der Mieter erhöhen. Für alle sechs Gesellschaften liegen die Schulden jetzt bei 17 Milliarden Euro. Ein Drittel der Mieteinnahmen geht bereits für Kreditabzahlungen drauf. Wenn die Mieteinnahmen der 351.689 landeseigenen Wohnungen in Berlin nicht maximal möglichst erhöht werden, sind diese sonst bald Pleite. Die Mieter haben also nur die Wahl, wann die kostendeckende Miete kommt, jetzt mit landeseigen Vermieter oder nach Verkauf mit einem privaten Vermieter. Alternativ könnte man darüber nachdenken, die Mieter anzubieten, einen Teil der Wohnung als Anteilseigner mit 10-49% an ihrer eigenen Wohnung zu erwerben mit Förderkrediten des Landes Berlin, auch dadurch könnte versucht werden, Wirtschaftlichkeit herzustellen und eine externe Privatisierung durch Miteigentum zu vermeiden.Ein weiter so ist angesichts der Ergebnisse sehr unwahrscheinlich, weil es ein Sterben auf Raten wäre.

  19. 43.

    Sorry, aber diese Unternehmen werden ja gerade von den Politikern benutzt um die Schuldenbremse zu umgehen. Darum müssen sie ja hohe Kredite aufnehmen um Schulen und Kitas zu bauen! Die Schuldenbremse it im Grundgesetz verankert und muss von allen Verfassungstreuen Parteien eingehalten werden!

  20. 42.

    Die "Neue Heimat" Frau Dagmar, wurde von einer betrügerischen Leitungsebene zum Zwecke der persönlichen Bereicherung an die Wand gefahren. Das unterscheidet sich nicht von Vorgängen in der Privatwirtschaft. Kann also zu ihrer Rechtfertigung nicht herhalten. Noch ist es Beweis für bessere Wirtschaftsweise.
    Umso schlimmer, als dass das Vertrauen in ein eigentlich hoffnungsfrohes Projekt - Die BRD-Gewerkschaften bauen bezahlbaren Wohnraum für Leute, von denen die Gewerkschaft gut weiss was sie verdienen. Und zwar zum einen was Wohnqualität angeht und zum anderen was sie gemessen am realen Netto zur Miete leisten können.

    Der Schaden der hier im Dunstkreis von Gewerkschaft und SPD für die Idee des sozialen und genossenschaftlichen Wohnens angerichtet worden ist wirkt bis heute. Ohne das daraus anderer Schluss als der gezogen worden wäre, dass öffentlich-sozial "wie Privatwirtschaft /Markt" agieren und ticken solle. Ein seit vielen Jahrzehnten anhaltender Irrtum. Wie Realität zeigt.

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