Analyse von Daten aus Berlin - Angebot an bezahlbaren Wohnungen für Normalverdiener stark gesunken

Mi 19.04.23 | 06:09 Uhr | Von Ute Barthel und Jana Göbel, rbb24 Recherche, Mitarbeit Götz Gringmuth-Dallmer
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Wohnungsbau in Neukölln (Quelle: rbb/Jana Göbel)
Video: rbb|24 | 19.04.2023 | Jana Göbel | Bild: rbb/Jana Göbel

Die Wohnungsnot in Berlin trifft zunehmend Menschen mit mittleren Einkommen, wie eine Datenanalyse von rbb24 Recherche ergibt. Die bisherige Förderpolitik konzentriert sich zu sehr auf arme Menschen, kritisieren Experten. Von Ute Barthel und Jana Göbel

 

Immobilienmaklerin Julia Gierszewski hat es geahnt: Nach nur wenigen Minuten nimmt sie die Wohnungsanzeige wieder aus dem Netz. Zweieinhalb Zimmer mit Balkon in Steglitz für 690 Euro warm. Günstige Wohnungen wie diese hat sie "vielleicht alle zwei Monate mal" im Angebot, wie sie sagt. Kaum ist die Anzeige online, ertönt ein Pling nach dem anderen. Nach zwei Minuten sind 40 Anfragen da, dazu klingelt unablässig das Telefon. Nach drei Minuten sind es 70 und nach fünf Minuten bereits 164 Anfragen. Mehr kann Julia Gierszewski vom Immobilienbüro Flächenwerk nicht bearbeiten, sie schaltet die Anzeige offline. "Wer das Angebot in diesen ersten fünf Minuten nicht gesehen hat, hat gar nicht mitbekommen, dass die Wohnung auf dem Markt war. So schnell geht das."

Mittleres Haushaltseinkommen

Das mittlere Haushaltsnettoeinkommen lag 2022 bei 2.550 Euro. Es ist die Summe aller Einkunftsarten ohne Steuern und Sozialversicherungsbeiträge. Dazu zählen etwa Erwerbseinkommen, Unternehmereinkommen, Rente, Pension, Einkommen aus Vermietung und Verpachtung, Arbeitslosengeld oder-hilfe, Kindergeld, Wohngeld, Sachbezüge. Es wird vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg über alle Haushaltsgrößen und -typen hinweg berechnet.

Noch am selben Tag trifft die Maklerin eine Vorauswahl. Nur zehn Mietinteressenten lädt sie zur Besichtigung ein. Eine der Glücklichen ist Daniela Winkler, Alleinverdienerin mit Teenager-Tochter. Sie arbeitet als "Praxismanagerin" bei einem Augenarzt, ihre Schmerzgrenze für die Miete liegt bei 800 Euro warm. "Es ist ein frustrierendes Gefühl, wenn man über 40 Stunden in der Woche arbeiten geht, und es am Ende dann nicht reicht für bescheidene zweieinhalb Zimmer."

Bei ihrer Suche macht sie die Erfahrung, dass es für Menschen wie sie kaum noch Angebote gibt. Für günstige Wohnungen braucht sie einen Wohnberechtigungsschein – doch dafür ist ihr Einkommen zu hoch. Und für die anderen Wohnungsangebote verdient sie einfach zu wenig, trotz Vollzeitstelle. Dazwischen gebe es nichts mehr. "Wo soll man denn hin? Ich will ja gern in Berlin bleiben", sagt Daniela Winkler. "Ich habe schon überlegt, nach Fürstenwalde zu ziehen, so wie Freunde von mir."

Immer mehr Druck auf das mittlere Mietsegment

Nach einer exklusiven Datenauswertung und Berechnungen von rbb24 Recherche ist das Wohnungsangebot für die Mittelschicht in Berlin um ein Drittel eingebrochen. Wurden 2012 in Berlin noch etwa 75.000 Mietwohnungen für sogenannte mittlere Einkommen zur Neuvermietung angeboten, waren es 2021 nur noch rund 50.000.

Dabei können viele Berliner und Berlinerinnen mit mittleren Einkommen inzwischen auch höhere Mieten zahlen, denn Löhne und Gehälter sind stetig gestiegen.

Diese Einkommensentwicklung wurde in der Berechnung von rbb24 Recherche berücksichtigt, ebenso die gestiegenen Wohnnebenkosten kalt und warm. Für mittlere Haushaltsnettoeinkommen* lag die leistbare Mietobergrenze vor zehn Jahren noch bei 7,90 Euro / Quadratmeter kalt, inzwischen wären bis zu 12,40 Euro / Quadratmeter erschwinglich. Leistbar bedeutet, maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens sollten für die Warmmiete ausgegeben werden. Diese Quote verwendet das europäische Amt für Statistik (Eurostat). Bei mehr als 40 Prozent setzt eine Überlastung ein.

Sinkendes Angebot – steigende Nachfrage

Auch wenn sich viele Haushalte heute eine höhere Miete leisten könnten, es hilft nicht viel, wenn das Wohnungsangebot nicht reicht. Der Anteil der Mietangebote bis 12 Euro kalt je Quadrameter ging in Berlin immer weiter zurück.

Das hat das Institut Empirica bei der Auswertung von etwa hundert Wohnungsportalen für den rbb festgestellt. Noch vor zehn Jahren lagen fast alle Wohnungsangebote in Berlin unter 12 Euro kalt, heute ist es nur noch die Hälfte. Was einst als teuer galt, das wäre heute leistbar – ist aber nicht mehr zu haben. In der gleichen Zeit seien immer mehr Menschen aus dem In- und Ausland zugewandert, sagt Reiner Braun, Geschäftsführer von Empirica. Der Druck auf den Wohnungsmarkt sei dadurch noch mehr gestiegen. "Anfänglich waren nur Geringverdiener betroffen", so Braun, "inzwischen haben aber nicht nur Durchschnittsverdiener Probleme, in Berlin eine Wohnung zu finden, sondern sogar Gutverdiener."

Marcus Becker, Geschäftsführer des Bauunternehmens Kondor Wessels Berlin (Quelle: rbb/Jana Göbel)
Marcus Becker, Geschäftsführer des Bauunternehmens Kondor Wessels Berlin | Bild: rbb/Jana Göbel

Wohnungen für Normalverdiener werden kaum gebaut

Warum immer weniger Wohnungen für mittlere Einkommen entstehen, erklärt der Berliner Bauunternehmer Marcus Becker an einem praktischen Beispiel. Er zeigt auf einen Mietneubau in Neukölln, den das Unternehmen Kondor Wessels gerade errichtet. Noch stehen die Gerüste, doch der Innenausbau hat bereits begonnen. 137 neue Wohnungen entstehen hier, 44 davon sind Sozialwohnungen, mit staatlichen Fördergeldern runtersubventioniert auf 6,60 Euro pro Quadratmeter kalt.

"Jeder weiß: Dafür kann man in Deutschland keine Wohnungen mehr bauen", sagt Becker. "Wir brauchen mindestens 12 bis 14 Euro, inzwischen auch wegen der steigenden Zinsen. Und wenn wir die Auflage kriegen, 30 Prozent dieser Wohnungen für 6,50 Euro oder 7 Euro zu vermieten, dann fällt dieses mittlere Segment um die 12 Euro komplett aus. Wir müssen also für die restlichen Wohnungen in diesem Haus mehr als 15 oder 16 Euro nehmen."

Becker zeigt eine der fast fertigen Wohnungen, drei Zimmer, Küche, Bad, Balkon, an den Fenstern hängen durchsichtige Schutzplanen. Die 75 Quadratmeter kosten 1.200 Euro kalt. Nur durch diese hohen Mieten der freifinanzierten Wohnungen, können Investoren den vom Land Berlin geforderten Anteil von Sozialwohnungen in dem Gebäude kompensieren, damit es sich insgesamt rechnet.

Für Normalverdiener würde zurzeit so gut wie nichts gebaut in Berlin, sagt Becker, der auch Vizepräsident des Bauindustrieverbandes Ost ist. Eine neue Förderpolitik für die Mittelschicht müsse her.

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Förderpolitik soll sich ändern

Das sieht auch Hinrich Holm so, Vorstandsvorsitzender der Investitionsbank Berlin. Er schlägt vor, dass die Fördergelder für den Sozialen Wohnungsbau neu aufgeteilt werden, so dass mehr Berlinerinnen und Berliner mit mittleren Einkommen davon profitieren. 740 Millionen Euro habe das Land Berlin pro Jahr im Wohnungsförderprogramm. Das reiche entweder für 10.000 bis 15.000 neue Wohnungen mit 6 bis 8 Euro Kaltmiete je Quadratmeter oder für 20.000 Wohnungen, wenn ein Teil für 10 bis 12 Euro kalt je Quadratmeter dabei sei, erklärt Holm.

Berlin habe ein hervorragendes Wirtschaftswachstum. "Wir müssen Wohnraum schaffen, damit die Leute hier wohnen können", sagt er, "wenn das nicht funktioniert, besteht die Gefahr, dass wir das Wachstum bremsen." Er plädiert deshalb für einen dritten Förderweg für Wohnungen für die Mittelschicht.

Mögliche Modelle für mehr Wohnraum für Normalverdiener

Tatsächlich steht im neuen Koalitionsvertrag: "Wir führen ein drittes Fördermodell für mittlere Einkommen ein." Bisher gibt es einen ersten Förderweg für Menschen mit geringem oder gar keinem eigenen Einkommen mit Einstiegsmieten von 6,60 Euro je Quadratmeter kalt. Der zweite Förderweg ist für Mieterinnen und Mieter, deren Einkommen knapp darüber liegen. Da liegen die Mieten bei 9 Euro je Quadratmeter kalt. Ein dritter Weg könnte für Neubauwohnungen von 10 Euro und mehr entstehen.

Nach Informationen von rbb24 Recherche wird in der Senatsverwaltung bereits daran gearbeitet. Dies sei notwendig, "da immer mehr auch mittlere Einkommen Schwierigkeiten haben, sich auf dem Wohnungsmarkt mit Neubauwohnungen zu versorgen", antwortet die Verwaltung auf rbb-Anfrage. Die wohnungspolitische Sprecherin der Berliner SPD, Sevim Aydin, betont, dass dabei die unterschiedlichen Einkommensgruppen nicht gegeneinander ausgespielt werden sollen.

Ulrike Hamann vom Berliner Mieterverein mahnt dennoch zur Vorsicht. Man sollte gut überlegen, ob man wirklich Fördergelder für relativ teure Einstiegsmieten von 10 Euro oder sogar mehr ausgeben will. Sie sieht die Gefahr, dass Investoren dann vor allem für das mittlere Preissegment bauen werden. Man müsste sie deshalb dazu verpflichten, auch weiterhin einen bestimmten Anteil an preiswerten Wohnungen zu bauen.

Hamann sieht aber auch, dass die Mittelschicht kaum noch Wohnungen findet in Berlin. "Wir kennen das Problem, dass Menschen in die Armut rutschen, das wird dann womöglich auch bis in die Mittelschicht reichen, weil man eben sehr viel mehr für Wohnen ausgibt, als sich der Haushalt eigentlich leisten kann."

Umlenken braucht Zeit

Vor etwa zehn Jahren wurde in Berlin erkannt, dass es immer weniger Sozialwohnungen gibt, obwohl diese dringend benötigt wurden. Doch bis neue Maßnahmen beschlossen und umgesetzt werden, vergeht viel Zeit. Bis heute ist das Defizit nicht ausgeglichen. So wird es wohl auch bei den dringend benötigten Wohnungen für Normalverdiener sein. Bis neue Förderstrukturen beschlossen sind und greifen, wird sich die Lage vielleicht sogar noch weiter verschärfen.

Für die Wohnungssuchenden, die sich bei Julia Gierszewski gemeldet haben, kommt die neue Förderausrichtung sowieso zu spät. Von den 164 Bewerbern für die 690 Euro-Wohnung in Steglitz wird einer das Rennen machen. 163 suchen weiter.

Sendung: rbb24 Inforadio, 19.04.2023, 6 Uhr

142 Kommentare

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  1. 142.

    Den Fachkräftemangel gibt es, aber es mangelt nicht an Menschen.
    Wir haben 4 Millionen Arbeitslose.
    Die Wirtschaft muss diese Menschen nur ausbilden.
    Ebenso muss die Politik endlich den Fokus auf die notwendigen Berufe legen - anstatt ständig mehr Tätigkeiten im Ideologie-Segment zu schaffen.

  2. 141.

    Warum soll ich aus P-Berg wegziehen?
    Es gibt woanders keine kleinen, günstigen Wohnungen.

  3. 140.

    Man muss über eine Streckung des Klimaschutzes sprechen. – „Wir müssen ohne Tabus über Standardsenkungen sprechen“. „Diese brisante Mischung hat es in Deutschland tatsächlich nie gegeben“. Ein Bündnis aus Mieterbund und Baugewerkschaft sowie Sozial- und Branchenverbänden warnt vor einem weiteren Absturz beim Wohnungsbau in Deutschland.
    Allein der technische Ausbau ist seit dem Jahr 2000 um 318 Prozent teurer geworden – größtenteils wegen neuer Effizienz- und Wärmeschutzvorgaben. Wer profitabel Mietwohnungen bauen will, müsse inzwischen 20 Euro oder mehr pro Quadratmeter an Kaltmiete verlangen. Für Durchschnittsverdiener ist das kaum bezahlbar.
    Die grausame Wirklichkeit trifft auch die grüne Wohlfühlideologie.

  4. 139.

    Sie haben wohl den Bericht auf tagesschau.de "Bauwirtschaft warnt vor Kipp-Punkt" nicht gelesen.
    Wer soll diese Wohnungen bauen?
    Ihre Schuldzuweisung an 60.000 Kleingärtner ist gleichermaßen absurd wie sinnlos.
    Selbst wenn man denen ihre Gärten wegnimmt, wird dort wohl nicht viel gebaut. Eher bekommen wir eine weitere Müllwüste in Berlin.
    Es gibt genug Bauland in Industriegebieten oder im Umland.
    Dafür muss man nicht die letzten Berliner Kleingärtenidyllen zerstören bzw. diffamieren.

  5. 138.

    "Die bisherige Förderpolitik konzentriert sich zu sehr auf arme Menschen, kritisieren Experten. " Und auch für die reicht es schon hinten und vorne nicht. Wie hoch ist der Anteil der Haushalte mit WBS? Und wie hoch ist der Anteil von Wohnungen mit WBS-Preisen im Bestand, ganz zu schweigen beim Neubau? Und durch die laufenden Modernisierungen und Sanierungen verschwinden auch aus dem preisgünstigen Bestand immer mehr Wohnungen.
    Deutschland muss wieder zu einem gemeinwohlorientierten Wohnungsbau kommen. Keine Profite mit der Miete.

  6. 137.

    Tja "Jan B.", die Kleingartenanlagen zählen zu den Grünflächen, die dafür sorgen, dass man es in Berlin noch aushalten kann. Sie gehören zur grünen Lunge von Berlin. Ausserdem gibt es davon schon einige, die nicht mehr im Pachtverhältnis stehen, sondern Eigentum sind. Aber vielleicht sollte man mal darüber nachdenken zahlreiche Clubs, Spielotheken und das Tempelhofer Feld zu schließen und daraus Wohnungen zu machen. Die vorhandenen Grünflächen müssen erhalten werden, damit die Stadt sich nicht noch aufheizt. Ansonsten sollte Baustopp und Einwanderungsstopp nach Berlin gelten.

  7. 136.

    Es gibt auch jüngere Normalverdiener, die konnten sich in den letzten 20 Jahren nichts ansparen. Es sei denn, die hätten schon mit 10 angefangen....:-)

  8. 135.

    Das Durchschnittseinkommen in Berlin in den letzten 20 Jahren war auch nicht sehr hoch. Kann man auch googeln:-)
    Berlin hatte schon immer eher ärmere Bewohner.

  9. 134.

    Weil ein Kind schon schulpflichtig war und die Schule hätte wechseln müssen, deshalb.

  10. 133.

    Man sollten anderen keinen Unfug unterstellen wenn man selbst welchen schreibt. Wenn man aus unvorhergesehenen Gründen die Raten nicht begleichen kann ist das Geld und die Wohnung weg.

    Wie will ich eine Wohung vermieten in der ich selbst wohne?

  11. 131.

    Ob man in den von Ihnen beschriebenen Situationen nun Miete oder die Rate an die Bank zahlt ist vollkommen egal und eine eigene Wohnung kann man notfalls immer noch weiter vermieten. Somit ist es Unfug, was Sie da unterstellen.

  12. 130.

    Wieso kann man mit Kindern nicht außerhalb von Berlin wohnen? Ist sogar besser das Kita- und Schulsystem in Brandenburg.

  13. 129.

    "außerhalb von Berlin wohnen kommt wegen der Kinder nicht in Frage. "
    Warum nicht? Was haben denn die Kinder damit zu tun?
    Brandenburg oder Berlin nimmt sich in Bezug auf Bildung doch nix. Ob nun je nach Studie Letzter oder Vorletzter im Bundesranking ist doch kein großer Unterschied mehr.
    In BRB leben auch Kinder so unvorstellbar es auch erscheinen mag.

  14. 128.

    Das stimmt nicht. Rund 60.000 Kleingärtner, die riesige potentielle Bauflächen mitten in der Stadt in Besitz halten, nehmen die aktuelle Wohnungsnot von Millionen Berliner Bürgern, die mit ständig steigenden Mieten zu kämpfen haben, billigend in Kauf. Über dieses selbstgefällige Doppelspiel sollten die Schrebergärtner im jetzt beginnenden Sommer beim Grillen im Pachtgarten einmal nachdenken. Hier fehlt jedes Maß an Verhältnismäßigkeit: 60.000 zu zig Millionen! Man sollte wenigstens die Flächen, die bereits im Besitz der Stadt sind u.a. in Mitte, Pankow und Spandau schnellstmöglichst zur Bebauung in Erbpacht freigeben, um hier die Wohnungsnot in den kommenden Jahren zu lindern.

  15. 127.

    Die Mieten waren in den letzten 20 Jahren in Berlin nicht sehr hoch, kann man googlen ;-) Also läuft ihr Argument in Leere.

  16. 126.

    "Enteignung ist nicht die Lösung und ist nicht grundgesetzkonform! " Na, dann schauen sie mal ins GG, bevor sie Unsinn erzählen!

    Zuletzt wurden immer wieder Grundstücke für den Autobahnbau enteignet.

    "Zudem woher wollen Sie die immensen Geldsummen nehmen?" Die sind vorhanden, alleine was die FDP für den Autobahnbau ausgeben will würde reichen.

  17. 125.

    Auch als es billig war…….kaufte kaum jemand……war bequem………..billige Mieten…….

    Jetzt……..Pech………auch die Eltern hätten kaufen können………..nicht immer sind die anderen schuld.

  18. 124.

    Nun wovon zahlen Sie dann die Grundsteuer oder bilden Rücklagen für die erforderlichen Instandhaltungen?
    Enteignung ist nicht die Lösung und ist nicht grundgesetzkonform! Zudem woher wollen Sie die immensen Geldsummen nehmen? Wir leben in einer sozialen Marktwirtschaft!

  19. 123.

    Dann hatten sie Glück. Keine Entlassung wegen umstrukturierung, kein präkeres Arbeitsverhältnis usw.

    Ich kenne nicht wenige, die kommen mit ihren Gehalt gerade so über die Runden, OHNE Kompaktauto. OHNE Weltreise und außerhalb von Berlin wohnen kommt wegen der Kinder nicht in Frage.

    Aber das machen hier nicht wenig, sie verallgemeinern ihre eigenen Situation und vergessen wie es anderen Menschen geht.

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