Das Mehrfamilienhaus wird modernisiert, im Anschluss steigen die Mieten. So weit, so bekannt. Dass Vermieter und Vermieterinnen dabei bestimmten Regeln folgen müssen und es Einschränkungen bei dieser Mieterhöhung gibt, ist nicht so bekannt. Dazu gibt es jetzt ein klärendes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH): Wenn die Vermietenden nach einer Modernisierung die Miete erhöhen, müssen den Mietern und Mieterinnen in der Erklärung dazu nachvollziehbar etwaige Drittmittel wie staatliche Förderung für energetische Sanierungen offengelegt werden.
 
Solche Informationen sollen laut dem Urteil dazu dienen, dass Mieter:innen den Grund und Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen - und entscheiden können, ob sie zum Beispiel juristische oder bautechnische Sachkundige zurate ziehen.
 
Drittmittel, also Fördermittel, sind laut Berliner Mieterverein zum Beispiel zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten bzw. öffentliche Mittel, die vom Staat gewährt wurden. Diese müssen abgezogen oder mietsenkend berücksichtigt werden. Mieterleistungen (Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen usw.) sind ebenfalls zu berücksichtigen. "Außerdem gehören Kosten für Kapitalbeschaffung, Finanzierung und Verwaltung nicht zu den Modernisierungskosten", erläutert Wibke Werner vom Berliner Mieterverein gegenüber SUPER.MARKT.

Berliner Fall vorm BGH

Im konkreten Fall, der jetzt vor dem Bundesgerichtshof verhandelt wurde, hatte der Berliner Vermieter im Text der Erhöhungserklärung keine Angabe zu anrechenbaren Drittmitteln gemacht. Allerdings verwies er darin auf ein Ankündigungsschreiben zu der Sanierung, laut dem er Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für energieeffiziente Maßnahmen beantragen wolle. Der Kläger hielt diese Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam.
 
Das sieht das Gericht auch so: Bei den Angaben bliebe offen, ob der Vermieter die Förderung bekommen, aber nicht angegeben und Kürzungsbeträge nicht angerechnet hat - oder ob der Antrag eventuell abgelehnt wurde oder gewährte Mittel nicht auf die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen anzurechnen waren. "Denkbar ist es auch, dass die Beklagte eine Erklärung zu den Drittmitteln schlicht vergessen hat", hieß es.

Was bedeutet das Urteil für Mietende?

Vor allem stellt das Urteil eine Klarstellung für Mieterinnen und Mieter dar: Die Mieterhöhungserklärung nach einer Modernisierung müsse für Mieter:innen plausibel sein, erklärt Werner. Das hieße, dass alle Informationen enthalten sein müssten, damit eine Überprüfung möglich ist.
 
"Kündigt der Vermieter in der Modernisierungsankündigung an, dass er beabsichtigt, Fördermittel für die Modernisierung in Anspruch zu nehmen, in der nachfolgenden Mieterhöhungserklärung aber sich zu dieser Frage nicht mehr verhält, fehlt es aus Sicht der Mieter an Informationen, um die Mieterhöhung überprüfen zu können", so die Mietrechtsexpertin. In dem Fall müssten Vermieter und Vermieterinnen entweder genau auflisten, welche Fördermittel sie erhalten haben - das war bereits vorher schon so - oder mitteilen, dass die beantragte Förderung nicht gewährt wurde.

Was sollten Mieter:innen nun tun?

Werner empfiehlt, die Mieterhöhungserklärung dahingehend zu prüfen, ob alle erforderlichen Angaben erhalten sind. Unter anderem die Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahme müssen angegeben werden.
 
"Dabei sind die Kosten, die für Instandhaltung angefallen sind, von den Modernisierungskosten in Abzug zu bringen", erklärt sie. Und: Auch in Anspruch genommenen Fördermittel für die Durchführung der Modernisierung seien von den Gesamtkosten abzuziehen. "Weiterhin müssen die durchgeführten Maßnahmen beschrieben werden und die Mieterhöhung für den konkreten Mieter nachvollziehbar berechnet werden."

Ein Beitrag von SUPER.MARKT mit Material von DPA.